הטעות הכי גדולה של רוכשי דירות קבלן שעולה להם עשרות אלפי שקלים

רכישת דירה חדשה היא כנראה אחת העסקאות היחידות שבהן אנחנו מוציאים מיליוני שקלים, אבל לא תמיד יודעים בדיוק מה אנחנו יכולים לבקש בתמורה. אנחנו מתמקחים על מחיר הדירה, בודקים את השכונה, מתייעצים עם עורך דין, משווים משכנתאות ומחשבים כל שקל. אלא שדווקא רגע לפני החתימה על החוזה יש חלון הזדמנויות שרוכשים רבים מפספסים.

מתברר שמחיר הדירה הוא ממש לא הדבר היחיד שאפשר לנהל עליו משא ומתן עם הקבלן. המטבח, המזגנים, הריצוף, נקודות החשמל, חדרי הרחצה ואפילו הזיכויים שמגיעים לכם יכולים להיות שווים הרבה מאוד כסף. ומה שלא תבקשו לפני החתימה, עלול לעלות לכם ביוקר אחריה.

לדברי האדריכלית שירה דרומי, מבזלת אדריכלים, זה בדיוק הזמן שבו כדאי להכניס לתמונה איש מקצוע שיעבור על תוכניות הדירה ועל המפרט הטכני. לא כדי לבחור את צבע הספה או לתכנן את הספרייה בסלון, אלא כדי לזהות מראש את המקומות שבהם אפשר לשפר את העסקה.

למה דווקא לפני החתימה? הרי רוב האנשים מתחילים לחשוב על אדריכל או מעצב רק אחרי שקנו את הדירה
"וזו בדיוק הטעות", אומרת דרומי. "הרבה אנשים בטוחים שהם קונים מוצר מוגמר ושמעבר למחיר אין באמת על מה לדבר. בפועל, המפרט הטכני יכול להיות חלק משמעותי מאוד במשא ומתן. לפני החתימה אפשר לבקש שינויים, לשפר מפרטים, להגדיל זיכויים ולנסות לקבל אותם ישירות לכיס של הדייר. אחרי שחתמתם, כוח המיקוח שלכם כבר שונה לחלוטין".

לדבריה, המצב הנוכחי בשוק עשוי דווקא לשחק לטובת הקונים. "קצב המכירות איטי יותר, ובמקרים רבים קבלנים מגלים גמישות כדי להשלים עסקה. לרוכשים יש כוח, אבל הבעיה היא שהם לא תמיד יודעים מה לבקש".

איפה מסתתר הכסף הגדול?
"אחד המקומות הראשונים שאני מסתכלת עליהם הוא המטבח", אומרת דרומי. "אנשים רואים מטבח בתוכנית וחושבים שאם בעתיד ירצו להזיז ארון, לשנות את מיקום הכיור או לבצע התאמה קטנה, זו תהיה תוספת קטנה. זה לא תמיד עובד כך".

לדבריה, אצל קבלנים רבים שינוי במטבח הסטנדרטי עלול להוביל לתכנון מחדש ולעלויות גבוהות בהרבה מכפי שהרוכש צפה. "פתאום אתם כבר לא עושים שינוי קטן אלא מזמינים מטבח אחר. לכן אם כבר בשלב המשא ומתן אתם יודעים שהמטבח שמציעים לכם לא מתאים, כדאי להציף את זה".

מה לגבי מיזוג האוויר?
"זה עוד סעיף שכמעט אף אחד לא מתעמק בו בזמן רכישת הדירה", היא אומרת. "אנשים רואים שכתוב במפרט 'מיזוג' וממשיכים הלאה. רק אחר כך הם מגלים שהמערכת לא מתאימה לצרכים שלהם. החלפה או שינוי משמעותי של מערכת מיזוג יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. לפני החתימה אפשר לנסות לבקש מערכת אחרת או התאמות כחלק מהעסקה".

נקודות חשמל באמת יכולות להיות עניין כל כך משמעותי?
"בהחלט. הקבלן יכול לתת מספר יפה מאוד של נקודות חשמל, אבל המספר לבדו לא אומר הרבה. השאלה היא איפה הן נמצאות ביחס לאופן שבו אתם מתכוונים להשתמש בבית".

דרומי ממליצה כבר בשלב הזה לחשוב היכן תמוקם הטלוויזיה, איפה יהיו המיטות, שולחנות העבודה ומכשירי החשמל ואילו נקודות יידרשו במטבח. "לפעמים כל מה שצריך הוא להזיז נקודה ימינה או שמאלה. אבל אם תעשו את זה מאוחר יותר, כל שינוי כזה עלול להיות מתומחר בנפרד. כשמגיעים עם רשימה מסודרת לפני החתימה, אפשר לנסות להכניס את ההתאמות לעסקה".

מה עוד כדאי לבדוק במפרט?
"ריצופים וחדרי רחצה. קבלנים מציעים בדרך כלל מבחר מסוים של אריחים ובגדלים מוגדרים, אבל הרבה רוכשים רוצים בסופו של דבר אריחים גדולים יותר או מפרט שונה. אם מגלים את זה מאוחר, עלולים לשלם גם לספק עבור השדרוג וגם לקבלן עבור העבודה. לכן כדאי לבדוק מראש אם אפשר להסכים על גדלים או מפרטים אחרים בלי להיכנס לכפל עלויות".

נושא נוסף שרוכשי דירות לא תמיד מייחסים לו מספיק חשיבות הוא הזיכויים. כשמוותרים על פריט שמספק הקבלן, למשל מטבח, ריצוף או מוצר אחר, עשוי להינתן לרוכש זיכוי בהתאם לתנאי העסקה.

מה הטעות שאנחנו עושים עם הזיכויים?
"אנשים לא תמיד בודקים מה בדיוק הם מקבלים ואיך הם מקבלים אותו", אומרת דרומי. "כדאי לנסות לנהל משא ומתן על גובה הזיכויים ולבקש, ככל שניתן, שהם יגיעו ישירות לרוכש ולא יהיו כבולים לספק מסוים. המטרה היא להשאיר לרוכש כמה שיותר גמישות וכמה שיותר מהכסף בידיים שלו".

כמובן, היא מדגישה, אין משמעות הדבר שהקבלן חייב להסכים.

ועד כמה באמת אפשר להצליח עם רשימת דרישות כזאת?
"לפעמים הרבה יותר ממה שאנשים חושבים. היה לנו זוג שרכש דירת קבלן סטנדרטית בהרצליה. לפני החתימה עברנו איתם על המפרט ובנינו רשימת בקשות מסודרת. הקבלן אישר שני מזגנים מיני מרכזיים, אריחים גדולים יותר, שדרוגים בחדרי הרחצה, זיכויים משופרים והתאמות נוספות. בפרויקט אחר היה לקוח שהקבלן אישר את כל הבקשות שהגשנו".

אבל דרומי נזהרת מלהבטיח תוצאה דומה בכל עסקה. "כל פרויקט, קבלן ורוכש הם סיפור אחר. לא כל בקשה תאושר. אבל יש כלל אחד שכן נכון תמיד: אם לא ביקשתם, אין שום סיבה שהקבלן ייתן לכם את זה מיוזמתו".

כמה עולה בכלל ייעוץ כזה?
"עלות פגישת ייעוץ לפני רכישת דירה היא לא יקרה, בעיקר ביחס לסכום הענק שאנשים משקיעים בקניית הדירה. אצלנו למשל זה מסתכם בכ-1,500 שקלים בתוספת מע"מ", אומרת דרומי. "אנשים לפעמים מרימים גבה, אבל צריך להבין שזו לא פגישת עיצוב. אנחנו לא יושבים לבחור צבעים. זו פגישה אסטרטגית שמטרתה לעבור על אחת העסקאות הגדולות שאדם עושה בחייו ולבדוק איפה אפשר למנוע טעויות והוצאות מיותרות".

ובסופו של דבר, זה אולי הטיפ החשוב ביותר לרוכשי דירה חדשה: אל תחכו לקבלת המפתח כדי להתחיל לתכנן את הבית.

"אנשים חושבים שאדריכל נכנס לתמונה אחרי קבלת המפתח", מסכמת דרומי. "בעיניי, אחד הרגעים החשובים ביותר הוא דווקא לפני החתימה. זה השלב שבו עדיין אפשר להשפיע על המפרט, המערכות והזיכויים. אחרי החתימה עדיין אפשר לעצב בית נהדר, אבל הרבה יותר קשה לחסוך את הכסף שכבר התחייבתם להוציא".