במבט ראשון, ההתנהלות בין שוכר למשכיר נראית פשוטה - חוזה, תשלום, מפתח. אבל ברגע שמתעוררת בעיה? הסיבוכים מתחילים. מה עושים כשהמשכיר טוען לנזק, אבל השוכר מתעקש שמדובר בבלאי טבעי? מתי המשכיר מחויב לאפשר סאבלט? ומה התקרה לסכום הבטוחה שהמשכיר יכול לדרוש? לא חסרות שאלות בפורומים המשפטיים, ורובן נוגעות בדיוק לנושאים האלה. אספנו את השאלות הכי שכיחות בתחום השכרת הדירות וביקשנו ממומחים בתחום שיתנו לי מספר טיפים שיכולים לחסוך לצדדים לא רק כאב ראש, אלא גם לא מעט כסף.
במהלך סיום תקופת השכירות, המשכיר טוען שנגרמו נזקים לדירה, בעוד שאני מתעקש שמדובר בבלאי טבעי שנוצר משימוש רגיל. מה הדין בנושא?
עו"ד אסף ורשה - מומחה בדיני ביטוח: "השוכר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. בית המשפט הבהיר לא פעם כי במהלך תקופת השכירות נגרם בלאי טבעי למושכר, והשוכרים לא אמורים להחזיר את הנכס כאילו לא הושכר מעולם. עוד נקבע כי נזקים טבעיים כתוצאה מבלאי אמורים להיות מגולמים בדמי השכירות המשולמים למשכיר. לדוגמה, בית משפט השלום בקריית גת קבע כי קילוף ציפוי של ארון ישן ונזק לצירים שלו יכולים להיגרם גם בשימוש סביר, ולכן אין לחייב את השוכרים בעלות התיקון.
"ככלל, הנטל להוכיח את קיום הנזקים, את הגורם להם ואת עלות תיקונם, מוטל על המשכיר, שעליו להצטייד בחוות דעת שמאית. במקרים מסוימים, גם השוכר מומלץ להצטייד בחוות דעת של מומחה מטעמו. מנגד, התנהלות השוכר עשויה להיחשב לשימוש לא סביר במקרים כמו סתימה בצנרת כתוצאה מהשלכת מגבונים לחים, או שריטות בפרקט שנגרמו על ידי גרירת רהיטים".
אני שוכר דירה ומתכנן לטוס לחו"ל למשך חודש. במהלך הזמן הזה אני מעוניין להשכיר את הדירה בשכירות משנה לדיירים שאני מכיר, כדי שהם יגורו בה וישלמו לי את דמי השכירות. האם זה חוקי? ומה קורה אם הדיירים הללו גורמים לנזק לדירה במהלך השהות שלהם?
"ככל שקיים בחוזה סעיף שאוסר על השכרת הנכס בשכירות משנה - הדבר אסור. במידה ואין בחוזה סעיף רלוונטי, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי כאשר מדובר בנכס מקרקעין, ובעל הנכס מסרב לשוכר הראשי להשכירו בשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את הסכמתו בטעמים בלתי סבירים - לשוכר הראשי מותר להשכיר את הנכס בשכירות משנה אף בלי הסכמתו של בעל הנכס. טעם סביר עשוי להיות, לדוגמה, השכרת משנה של הנכס לקבוצה של אנשים שישהו בו, למרות שהחוזה המקורי נחתם מול זוג. בעל הדירה יכול לטעון כי הבלאי שייגרם על ידי שוכרי המשנה מואץ יותר בהשוואה לשוכרים המקוריים.
"לעניין נזקים שנגרמו לדירה או לצד ג' על ידי שוכר המשנה, שאף הוא עלול להיפצע במהלך שהותו בה: אם המארח, השוכר הראשי, השכיר את הדירה לאורח, כלומר לשוכר משנה, מבחינת החובות והזכויות של הצדדים ייחשב השוכר הראשי למשכיר, ושוכר המשנה ייחשב לשוכר. הפיכת השוכר למשכיר חושפת אותו לקשת רחבה מאוד של סיכונים, מעצם האחריות שחלה על בעלי נכס. כך, למשל, אם שוכר המשנה נפצע בדירה - לדוגמה, החליק בגלל מרצפת שבורה או נפל מכיסא רעוע - מבחינתו, הכתובת לתביעה תהיה הגורם שהשכיר לו אותה. אי לכך, בכל מקרה שבו הדירה מושכרת לסאבלט, יש לדאוג לרכוש ביטוח ולוודא שהפוליסה מעניקה כיסוי למקרה של שכירות משנה. כמובן שבמקביל רצוי להחתים את שוכר המשנה על חוזה שמסדיר את חובותיו וזכויותיו, אך יש לקחת בחשבון כי בהיעדר ביטוח, אם ייגרם נזק ברשלנותו, אין ערובה לכך שיהיה לו את הממון הדרוש לתיקונו".
מי אחראי לבטח את המבנה והתכולה - השוכר או המשכיר?
"על פי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המשכיר לא יכול לדרוש מהשוכר לרכוש פוליסת ביטוח למבנה או לחייבו לשאת בעלות הפרמיה של פוליסה קיימת. עם זאת, במקרה של נזק למבנה עקב רשלנות השוכר, חברת הביטוח של המשכיר תשלם את תגמולי הביטוח, אך לאחר מכן תהיה לה האפשרות לתבוע את השוכר ולהשיב לעצמה את הסכום ששילמה על תיקון הנזק. כדי למנוע מצב זה, על השוכר לוודא שהפוליסה של המשכיר כוללת סעיף "ויתור על זכות השיבוב כלפי השוכרים. בנוסף, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר לרכוש ביטוח שמכסה את אחריותו בגין נזקים שעלולים להיגרם לצד ג', כמו אורח שנפצע בזמן שהותו בדירה. לכן, מומלץ לשוכר לרכוש פוליסה שמכסה גם את נזקי התכולה (כגון רהיטים ומוצרי חשמל), וגם את האחריות לנזקים שייגרמו לצד ג'".
פנינו גם לעו"ד פארס כבהה - מומחה בדיני נדל"ן.
מה ניתן לעשות כאשר שוכר מסרב להתפנות מהדירה?
"במקרה כזה, אין אפשרות חוקית אחרת, אלא להגיש תביעה לפינוי לבית המשפט. אומנם הסכמי שכירות לא מעטים כוללים סעיף על פיו, במקרה של אי תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר להיכנס למושכר, לנתק את החשמל ולפנות את המיטלטלין של השוכר, אך מדובר על עבירה פלילית של התפרצות ו/או גניבה בגינה מעת לעת מוגשים כתבי אישום. אי לכך, לאחר שבית המשפט יפסוק כי על השוכר לפנות את הנכס, אך הוא לא עשה כן, בשלב הבא - עליו לפתוח תיק בהוצאה לפועל, למסור לשוכר הודעת פינוי ולאחר מכן, להביא קבלן הוצאה לפועל למימוש פסק הדין ופינוי השוכר ומטלטליו מהנכס".
אילו בטוחות וערבויות מרביות אני כמשכיר יכול לדרוש על מנת להגן על זכויותיי?
"הבטוחות אותן ניתן לממש בפרק הזמן הקצר ביותר הן ערבות בנקאית או קבלת פיקדון במזומן, אך גובהן מוגבל על פי חוק: חוק השכירות והשאילה קובע כי סכומן המצטבר של הערובות הכרוכות בהוצאה כספית, לא יעלה על סכום דמי השכירות עבור 1/3 (שליש) מתקופת השכירות, או סכום דמי השכירות עבור 3 חודשי שכירות, הנמוך מבין השניים. אי לכך, מומלץ למשכיר להחתים על הסכם השכירות גם שני ערבים בעלי יכולת פירעון. במקביל, נהוג להחתים את השוכר והערבים על שטר חוב בגובה של לפחות 6 חודשי שכירות. מומלץ אף לבקש מהשוכר 5 שיקים פתוחים וחתומים, ללא תאריך, לפקודת הרשות המקומית והספקים השונים כדוגמת חברת חשמל".