שנת 2023 שהגיעה לקיצה היתה מלאת תהפוכות עד כדי כך שקשה לזכור שדווקא החלה טוב ונראתה די מבטיחה. אחרי הקיפאון העמוק בענף הבניה שהביאה עמה מגפת הקורונה היה נראה שענף הבניה בדרך להתאושש ואז היא הגיעה- המהפכה המשפטית קרמה עור וגידים ומשקיעים, כמו גם רוכשי נכסים וציבור הבונים והמשפצים, העדיפו לשבת על הגדר עד שיתברר לאן פניה של ישראל מועדות. המצב רק החמיר בשבת השחורה באוקטובר האחרון ונראה שאין אחד שיודע בדיוק מה צפוי לנו בעתיד הקרוב. אז מה בכל זאת ניתן להסיק לאור הנתונים הקיימים?
שנת 2023 היתה מטלטלת: בראשיתה ראינו תנופת בניה מסוימת ועליה בביקושים, הבעיה שמהר מאוד המצב השתנה. ללא קשר לעמדה פוליטית כלכלת נדל"ן מושפעת מפסיכולוגיה והלך הרוח הלאומי הוביל לקיפאון בשל העדר אנרגיה בציבור הרחב לפעול, בתוך כך המצב הרחיק גם לא מעט מתושבי החוץ שמעורבים בשוק המקומי. כפועל יוצא נרשמה ירידה או הקפאה של שווי הנכסים ובבנייה הרוויה היתה ירידה חד משמעית בהיקף המכירות שהובילה את היזמים להתגמש במחירים. מנגד ידיהם היו כבולות בשל עלייה דרמטית בעלויות חומרי הגלם התייקרו ועלות העסקת הפועלים.
מתחילת עידן הקורונה, דרך שנת המחאה ועד למלחמה, אנחנו רואים עליה דרמטית וקיצונית בעלויות הבניה. הענף השתנה ללא היכר בארבע השנים האחרונות, במציאות של סוף 2023 עלות בניית פרויקט התייקרה מאז בכ-30%, וסביר שלא נראה ירידה בעתיד הקרוב. כשמוסיפים לזה את יוקר המחיה הכול נהיה יותר קשה, גם עתודות הקרקע מדללות ורכיב הקרקע הופך ליקר יותר. אנחנו במגמת התייקרויות לא לינארית אלא כמעט אקספוננציאלית. כרגע אולי פחות מרגישים אותה בגלל הקיפאון אך נרגיש גם נרגיש, וביתר שאת, כשהשוק יתעורר.
מאז השבת השחורה נכנס אתגר נוסף ופרט לחוסר החשק ולאנרגיות הירודות שגרמו לרבים לא לבצע רכישות נדל"ן או להתחיל לבנות, נכנס מימד מוחשי נוסף - היעדר כוח האדם ואני צופה שכל עוד ימשך המחסור בפועלים אנחנו נראה האטה משמעותית בהתחלות הבניה אך ברגע שהמשבר יסתיים תגיע גם התנופה. תחילת השנה תהיה קשה ואיטית וייקח זמן להתאושש אבל ב-long run (להערכתי לקראת סוף 2024, תחילת 2025) תגיע גם אוכלוסייה מבוססת של יהודים מהגולה ובלא מעט פרויקטים יועסק כוח אדם יקר יותר. תנופת הבניה תדרוש הקלות בקבלת היתרי בניה ותאיץ את רפורמת הרישוי העצמי- כך ההליך יהפוך למהיר וקל בהרבה.
בועז שניר הוא אדריכל ומעצב פנים, בעל הסטודיו "בועז שניר - אדריכלים"