זול יותר, קומפקטי , מעוצב והכי נגיש שאפשר. יותר ויותר תושבים מחפשים היום לגור במרכזי הערים, בדירות קטנות הנמצאות בקרבה מיידית למשרד או לקו האדום של הרכבת והרכבת הקלה שאוטוטו מתחילה לפעול.
הרשויות המקומיות שלא עשו זאת כבר לפני מספר שנים עובדות היום באינטנסיביות על העצמת זכויות באזור תעסוקה לצורך שילוב גבוה של פרויקטים בשימושים מעורבים ומגוונים של דירות קטנות באותו המגדל עם תעסוקה, מסחר, פנאי וחדרי מלון ואפילו דיור מוגן, הכול כדי "לסחוט את כל הלימון" שהמע"ר מאפשר להם מבחינת גביית ארנונה.
הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL) בדק וניתח את מספר התחלות הבניה של דירות קטנות בנות 1-3 חדרים בישראל ומצא כי בשלוש השנים האחרונות הן נמצאות במגמת עלייה משמעותית. על פי הניתוח עלה שיעור התחלות הבניה של דירות בנות 3 חדרים ב כ- 12%, שיעור התחלות הבניה של דירות בנות 2 חדרים ב כ-17% ושיעור התחלות בניה למיקרו דירות [חדר 1] זינק ב מעל 100% !! זאת בין השנים 2019 ל 2022.
אדריכל גיל שנהב, יו"ר ה-CTBUH ISRAEL, כנען שנהב אדריכלים, מסביר כי "התייקרות הקרקעות ועלויות הבנייה הובילו לכך שמחירי הדירות האמירו בצורה משמעותית. אנשים רבים בוחרים לגור בדירה קטנה יותר אבל במיקום שהוא נחשק. המיקום תופס נדבך משמעותי בהחלטה ולכן למרביתם אין בעיה להתפשר על גודל הדירה. אנחנו גם רואים הרבה משפחות משתנות: משפחות יחידניות/חד הוריות, רווקים/ות וכו' שגרים לבד או שני אנשים לכל היותר ולכן יש להם צורך בדירה קטנה. זוהי גם מגמה עולמית, במרבית הערים התוססות והיקרות, קיים ביקוש למיקרו דירות".
שנהב מרחיב על צורת התכנון: "הקונספט מבוסס על דירה שמשמשת בעיקר לשינה. מי שגר בה ממעט לארח, ממעט לבשל ובעיקר חווה את העיר בצורה מאוד אינטנסיבית. הדירה משמשת בעיקר לפונקציות מוגדרות בשעות ידועות מראש, למשל ללימודים ובשאר היום הדייר נמצא מחוץ לדירה - שעות הפעילות מחולקות לשהייה באוניברסיטה, בפארקים, בעבודה בתי קפה וכו'.
הרעיון בדירה קטנה הוא לתת את תחושת המרחב כי גודל אי אפשר לתת. מרחב הוא תחושתי, ותחושה אפשר לקבל על ידי גובה הדירה, גודל הפתחים, בצמצום המסדרונות עד כדי ביטולם, למשל אפשר להיכנס לחדר שינה מתוך החלל המרכזי. הצורך בפרטיות קטן מכיוון שאין אנשים נוספים שחיים בדירה, וכן באיחוד חללים - סלון, מטבח ופינת אוכל בחדר אחד, חדר שינה ומקלחת בחלל שני. הכל מתוכנן ומחושב בצורה מקסימלית בכדי להרוויח עוד מטראז' לחלל השימושי".
"התכנון המודרני העכשווי בעולם כולל קומפלקסים שמאפשרים חללים משותפים מחוץ לדירה - מועדוני דיירים קומתיים, חללי עבודה משותפים, משרדים קטנים, מועדון כושר, מבואות אחסון לדיירים אפילו מטבחים לבישול עצמי, גינות גג ומחסנים". לדוגמה מציין שנהב פרויקט שתכנן במודיעין בשם "שדרת הסביונים", עם 75% דירות קטנות. בפרויקט ניתן דגש על ניצול השטח השימושי ויצירת מסחר בקומת הקרקע.
התאמת הדירה למאפיינים של האדם
הטרנד של דירות קטנות נקרא פעמים רבות 'מיקרו דירות' או 'מיני דירות' (Micro living / Mini living) ואילו האדריכל אנריקו סגרה מתייחס אל הדירות הללו בשם דירות ארגונומטריות. ארגונומטריה היא הדיסציפלינה האחראית על עיצוב מקומות, אביזרים, כלים ומשימות, כך שיתאימו למאפיינים הפיזיולוגיים והאנטומיים של האדם.
"הדיסיפלינה עוסקת בגודל ואיכות הדירות ומשנה את פני האדריכלות, המגורים והתרבות העירונית. הצורך נובע מגידול כמות המגורים במרכזי הערים התוססים, במקביל לעליית מחירי הדיור המתמשכת והעלויות הגבוהות בבניית דירות גדולות ומרווחות. התופעה הזאת נפוצה מאוד בערים צפופות כמו ניו יורק וטוקיו ומגיעה לתל אביב", מסביר סגרה.
האדריכל עדי רובננקו, שותף מנהל במשרד רובננקו אדריכלים, מתייחס אף הוא לתכנון של מיקרו דירות כחלק מהתב"ע: "היום, במסגרת קידום תבע"ות חדשות, הועדות המחוזיות השונות מחייבות את הרשויות לייצר מגוון רחב של דירות. זאת למרות שהרשויות המקומיות מעדיפות דירות גדולות יותר, שכן קיים קשר בין גודל הדירות ורמת הגימור לחתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה. מגוון הדירות והדירות הקטנות בפרט פונות ליותר ויותר קהלים, בין אם מדובר בצעירים, מצמצמי דיור שילדיהם עזבו את הבית, משפחות חד הוריות וגם משפחות צעירות שבעבר היו קונים דירה גדולה יותר מתוך מחשבה לעתיד. אך היום, מתוך מחשבה כלכלית, רוכשים דירה קטנה יותר המתאימה לצרכיהם.
בתור אדריכלים של פרויקטים עם דירות קטנות נדרש שינוי מחשבתי: דיירים שרכשו דירות כאלו "צורכים" יותר שטחים משותפים בתוך הפרויקט עצמו: מועדון דיירים, חללי עבודה משותפים או פרטיים ועוד. בנוסף ניתן לייצר מרפסות בשטח גדול על-מנת "להגדיל" את הדירה ללא תוספת שטח בצורה ישירה. נקודה נוספת הקשורה למיקרו דירות היא נושא המיגון: מאחר והממ"ד לא נחשב כשטח עיקרי, לעיתים ישנו מנגנון פיצוי המוגדר כבר בשלב התב"ע המאפשר ליזם לקבל שטחים עיקריים נוספים מול בניית ממ"קים - מרחבים מוגנים קומתיים".
סגרה מוסיף כי "המרחב הקטן של הדירות מחייב את האדריכלים לחשוב מחוץ לקופסה ולמצוא פתרונות יצירתיים עבור כל צורך בחיי היומיום, החל מחיסכון במקום וכלה ביעילות בשימוש והתאמה אישית על מנת למקסם את השטח המוגבל באמצעות תכנון ועיצוב חכם של הדירות הללו. לרוב התכנון נע סביב הרעיון של חלל פתוח (open space), גם בשטח קטן תפיסת החלל הינו הדבר המרכזי לתחושה וחוויה רצויה ונעימה. לאחר מכן - ברמת העיצוב והתכנון - מטפלים בכל הפתרונות הוורסטיליים שיאפשרו ניצול מקסימלי של החלל, רהיטים מתקפלים ומודולריים, שימוש ברהיטים משולבים ואחסון מתקדם, דוגמת מיטות מתקפלות בקירות שהופכות לספרייה, מדפים מסתובבים וחושפים אזורי שירות ועוד.
"לרוב מדובר בפתרונות ייעודים שדורשים שימוש באנשי מקצוע ייחודים המתמחים ביצירת נגרות, פרזולים מותאמים ולכן העלות שלהם די גבוהה, עם זאת, ברמת היעילות בשימוש וההתאמה האישית הם יספקו את כל הצרכים הבסיסיים לחיי היומיום ובכך יעזרו בחיסכון במחירי ההוצאות והתחזוקה היקרה של דירות גדולות. מסיבה זו ובגלל הצורך בתפעול נכון בכל האלמנטים הוורסטיליים היקרים של הבית, התפיסה הזאת פחות מתאימה לדירות להשכרה".
סגרה מסכים ואומר כי: "קיים צורך נוסף שאדריכל חייב לקחת בחשבון בתכנון דירות קטנות והוא המרפסת. אפילו אם המרפסת קטנה היא הכרחית כאשר החלל כל כך מינימלי. המרפסת משמשת כמעבר הדרגתי בין הפנים לחוץ, סוג של מעבר בין הפרטי לציבורי, מעבר לאזור פתוח עם אפשרות לשילוב טבע וצמחייה. בנוסף, יש לזכור כי מתחמי מגורים של דירות קטנות מחייבים הקמת מרחבים משותפים המשמשים את כלל הדיירים, מקומות מפגש מעוצבים, חדרי כביסה משותפים, חללי עבודה ועוד".
ליהי סונק, מנכ"לית meex נדל"ן מקבוצת חצי חינם המתמחה בהקמה והפעלה של מתחמי נדל"ן בשימושים מעורבים מציינת: "היום כל הרשויות מבינות את החשיבות של קידום מתחמים גדולים בשימושים מעורבים וככל שהשימושים מגוונים יותר כך המתחם יהיה פעיל יותר במהלך כל שעות היממה ולא רק בזמן שעות העבודה בהן המשרדים פועלים או כאשר מרכז הקניות פתוח. מתחמים מהסוג הזה שמים דגש על קהילתיות ומייצרים סינרגיה מושלמת בין עולמות מסחר, לתעסוקה ומגורים. בזכות הקמת מתחמים מודרניים וחדשניים כאלה גואים גם הביקושים לגור בתוך או בקרבת מתחם שכזה והדבר גורר בצדו גם עליית מחירים. הדירות הפופולאריות ביותר במתחמים כאלה הן דירות קטנות, של 2-3 חדרים המייצרות כיום ביקושים רבים מצד לא מעט חלקים באוכלוסייה בשל הקרבה המיידית לכל דבר שאנו צריכים, החל מגן הילדים והמרפאה וכלה במשרד, מרכז הקניות, המסעדה או הפאב".
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין המקימה בימים אלה את פרויקט EAST &, מתחם בשימושים מעורבים המשלב גם דירות קטנות מציין: "תרבות המגורים בישראל השתנתה מאוד בשנים האחרונות. היום ניתן לראות יותר רוכשי דירות אשר בעבר התעניינו ברכישת דירה קטנה להשקעה בלבד, ואילו היום הם מבקשים להתגורר בהן. כך למשל זוגות צעירים שבעבר תכננו לעתיד ושאפו לקנות דירות גדולות ממה שהם צריכים בפועל, כיום רוכשים קודם דירה קטנה יותר כדי לעמוד במחירים שעלו בשנים האחרונות. מעבר לכך, קהלים רבים רוצים לגור היום סמוך למתחם תעסוקה מודרני או צמוד לרכבת, לקום בבוקר ופשוט לעלות במעלית למשרד אחרי שמורידים את הילדים לגן בקומת הקרקע, זוהי סביבת חיים שהפכה היום להרבה יותר אטרקטיבית עבור לא מעט אנשים. בנוסף, בעיקר בעיר כמו תל אביב שהיא כה אטרקטיבית למגורים, ההשקעה בדירה קטנה מגלמת פוטנציאל גבוה, שכן יחד עם התשואה משכירות על הנכס ישנו גם פוטנציאל לעליית ערך הדירה".
לגבי מה צופן העתיד, שנהב מציין: "העתיד בעיני הוא תכנון ובנייה של קומפלקסים שיש בהם דירות מיקרו קטנות, דירות בינוניות ודירות גדולות שמיועדות להשכרה ארוכת טווח. אפשר להיכנס לקומפלקס בסטטוס של רווק ולשכור דירת מיקרו, עם הזמן להתפתח ולהפוך לזוג ולעבור לדירה מרווחת יותר ומשם להשתדרג לדירה גדולה יותר שמתאימה לזוג עם ילד, שני ילדים, שלושה וכו'. דירה גמישה ברמת הזמן ולא רק ברמת השטח. וכן בהמשך הדרך, כאשר הילדים עוזבים את הדירה, אפשר להתחיל לצמצם את השטח ולחזור לדירה קטנה יותר שתואמת את הסטטוס הנוכחי מבלי הצורך של קנייה ומכירה".