במחקר שנערך בעבר ע"י הטכניון נמצא כי במאה אחוז מהדירות החדשות שנבנות יש ליקויי בנייה. הנתון המהדהד הזה, שהופך את ישראל לכוכבת בשמי ליקויי הבניה בעולם, הביא להתפתחות מואצת של שוק 'בדק הבית' בישראל, במסגרתו, מאות רבות, אם לא אלפי גורמים, מציעים לציבור רוכשי הדירות, שירות של אבחון ליקויים והכנת דו"ח שמאפשר להם לדרוש מהקבלן את תיקונם, ובהמשך, ככל שיידרש, במקרה של היעדר שיתוף פעולה מספק מצידו, גם להגיש כנגדו תביעה בבית המשפט.
עד לפני כחמש שנים, מרבית העוסקים בענף, היו מהנדסים או הנדסאי בניין, שרכשו השכלה אקדמאית, לצד ניסיון רב, והציעו את השירות, אולם בשנים האחרונות, יותר ויותר גורמים מציעים לקהל הרחב ללמוד את התחום, לרוב, במסגרת תוכנית לימודים מקוצרת של מספר חודשים, ובמקרים מסוימים, אף ללא שנדרשת השכלה רלוונטית קודמת. התוצאה? תחרות עזה שדחקה את מחירי הבדיקות מטה, אך במקביל, גם יוצרת לעיתים קרובות נזק בלתי מבוטל לבעל הנכס, שמגיע גם לסכומים של מאות אלפי שקלים ולמפח נפש משמעותי. על מנת להבין כיצד נגרם הנזק, את עומקה של הבעיה בתחום, והשלכותיה הצרכניות, נדרש תחילה להבין מהו דו"ח בדק בית ומה הוא כולל.
אין ניסיון, והלקוח מפסיד
מדובר בשם קוד לסט ארוך ומקיף של בדיקות הנדסיות, סביבתיות ובירוקרטיות של רכוש משותף ודירות בבניינים משותפים, בתים פרטיים או נכסים מסחריים, במסגרתם, בין היתר, בוחנים הימצאות של נזילות, ליקויים במערכות איטום, סריקות טרמיות, ואיתור של ליקויי בניה שונים, בתחום החשמל, האינסטלציה, הנגרות וכו'. בתום הבדיקה, שאורכת לרוב כמספר שעות, נדרש הבודק לכתוב חוות דעת שמפרטת את מכלול הליקויים שנמצאו לצד עלויות התיקון שלהם.
בשלב הבא, על פי האמור בחוק המכר, נדרש בעל הנכס או מזמין הדו"ח, לשלוח אותו לקבלן ולאפשר לו הזדמנות סבירה לתקנם. המונח סביר, 'נזיל' מאוד, ותלוי באופיו של הנזק. כך, לדוגמה, דין אריח פגום שמהווה נזק אסתטי בלבד, אינו זהה לדין נזילת מים חמורה שמצריכה תיקון מיידי או להיעדר מעקה במרפסת. בשלב הבא, ככל שהקבלן מסרב לתקן, או תיקן אך באופן שאינו משביע רצון, עומדת בפני בעל הנכס האפשרות להגיש תביעה נזיקית לבית המשפט, שמתבססת על דוח בדק הבית. לאחר מכן, במרבית המקרים, מגיש הקבלן חוות דעת נגדית, ובית המשפט ממנה מומחה מטעמו על מנת לקבוע האם קיימים ליקויים, ובמידה וכן, את גובה הפיצוי, אם בכלל, אותו נדרש הקבלן לשלם.
אז ממה נובעות הבעיות והיכן טמונים המוקשים הצרכניים שמזיקים לבעלי הנכסים? הכל מתלכד סביב בעיה אחת - היעדר ניסיון של הגורם הבודק והשלכת העניין על איכות חוות הדעת שלו, המשקל שמיחס לה בית המשפט, וסכום הכסף שהלקוח מפסיד בשל כך.
בשנת 2020 הזמין ג', בעל דירה חדשה במודיעין, שירות בדק בית, בו אובחנו שורה של ליקויים, ובכללם, כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי, סדקים בקירות, וכשלים שונים במערכות החשמל. הבודק, מהנדס בהכשרתו, שאף עבר קורס מקוצר בתחום בדק הבית, פספס ליקוי שכמעט לא נראה בעין , אך בעל משמעות כלכלית אדירה: תקן ישראלי 1555 חלק 3, שמתייחס לרוחב הפוגות המינימאלי באריחי קרמיקה, מגדיר כי "רוחב המישקים הרגילים בין הלוחות או האריחים יהיה 3 מ"מ לפחות, אך אם מידת הלוח או האריח גדולה מ-600 מ"מ, רוחב המישק יהיה 4 מ"מ לפחות".
בפועל, במקרה האמור, המרחק בין האריחים היה קטן משמעותית מהתקן, אך הדבר התגלה רק כאשר הדירה הועמדה למכירה. לפרק הזמן בו הבעיה התגלתה - יש משמעות אדירה: קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקונים ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה, אולם משך תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי. במקרה האמור, תקופת בדק הבית לליקוי זה, הסתיימה, ובעל הנכס לא יכול היה לדרוש מהקבלן לתקן זאת או לפצותו, מה שהסב ללקוח נזק במאות אלפי שקלים.
כמובן שאין מדובר בדוגמה יחידה. במהלך הכנת הכתבה, נחשפנו לשורה ארוכה של דוחות בדק בית, שהתגלה כי נכתבו באופן רשלני. כך למשל, אירע במקרה של זוג שרכש דירת חמישה חדרים בחדרה, אולם בפועל, אחד מהחדרים לא עמד בתקנה שמכתיבה גודל מינימאלי של חדר, כך שלמעשה, הם קיבלו דירה של 4.5 חדרים. המהנדס שהזמינו פספס את הליקוי האמור, והדבר התגלה רק כאשר מכרו את הדירה, בהפסד כספי של 350 אלף שקלים.
"יש לא מעט מהנדסים או הנדסאים בתחום, שצברו ניסיון רב בתחום בדק הבית ועושים עבודה נפלאה, אולם לצד זאת, נפלטו לשוק בשנים האחרונות אין ספור בוגרי קורסים, או מהנדסים, חסרי הבנה בתחום, שאינם מבינים שהם לא מבינים, וחלקם מספקים חוות דעת בעייתיות מאוד", מציין יניב סנדובסקי, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים - מהחברות הוותיקות והגדולות בישראל בתחום. לדבריו " הבעיה הגדולה היא כי לבעל הנכס, לרוב, אין כל מושג בתקניי בנייה והוא אינו יכול לבקר את איכות הדו"ח שקיבל. פעמים לא מעטות, הוא מבין שיש בעיה, רק כשהוא מוכר את הדירה ונעשית לה בדיקה נוספת, אולם אז, במרבית המקרים, 'הסוסים ברחו מהאורווה', ותקופת הבדק הסתיימה".
החוק לא מציב תנאים
וכאמור, יש לא מעט פעמים בהן הליקויים עליהם מצביע הדו"ח, לא מתוקנים במלואם, או שמתגלת מחלוקת בין הצדדים, מה שמוביל את בעל הנכס להגיש כנגד הקבלן תביעה נזיקית. עפ"י מחקר שנערך ע"י פורום הנזיקין, במהלך חמש השנים האחרונות חלה עליה בשיעור של 29% במספר התביעות שמוגשות בנסיבות אלו, בהשוואה לנעשה בחמש השנים קודם לכן.
אז היכן הבעיה? החוק במדינת ישראל לא מציב תנאי סף לקבילותה של חוות דעת מומחה, אלא במקרה של סוגיה מתחום הרפואה. כך נוצר מצב בו גם בחור שעבד בשיפוצים בעשור האחרון, אך כלל לא עסק 'בבדק בית' ולא רכש השכלה בתחום, רשאי לחתום על דו"ח שיוגש לבית המשפט כראייה. בו בעת, המשקל שבית המשפט ייתן למהימנות חוות הדעת של גורם כזה, כאשר מנגד, הקבלן הצטייד בחוות דעת של גורם בעל וותק רלוונטי משמעותי והשכלה בתחום, עלול להיות נמוך, ובמקרים מסוימים, אף לדחות כליל את ממצאיו. עו"ד דני גור, מומחה בתחום ליקויי הבנייה, מציין: "אין כלל אחיד על פיו ניתן לנבא האם בית המשפט יקבל את חוות הדעת, אולם בעבר, הסוגייה הגיעה לדיון, שבסופו קבע השופט כי אף שהמומחה לא רכש השכלה רלוונטית, ניסיונו הרב, הופך אותו לבר סמכא, ומכאן שגם הדו"ח שהגיש - בעל משקל מספק". בו בעת, הוא מספר כי היו גם מספר מקרים מומחים נמנעו מלבצע את הבדיקות הנדרשות כדי להוכיח ליקוי (לרוב מדובר בבדיקות מעבדה, על פי תקן) - כדי שביהמ"ש לא יפסול את הממצאים והליקויים, והיה צורך בפניה למומחים מנוסים שיבצעו את הבדיקות הנדרשות".
כמו כן, סוגיה נוספת שמתעוררת לא פעם, היא אופן איסוף הממצאים ע"י הבוחן. כך למשל, אם נחזור לדוגמא של הרווח בין האריחים: הרי מדובר על מילימטרים, מה שמצריך שימוש בציוד מיוחד ובשיטות מסוימות. "נתקלתי במקרים בהם 'מומחה' השתמש בציוד מדידה לקוי, מה שסיפק תוצאות מעוותות ועורר קושי ראייתי רב", מציין עו"ד גור. למעשה, התקנים מפרטים איך מודדים חלק מהליקויים וקיימת חשיבות מכרעת לביצועם באופן מדויק ביותר, תוך התייחסות לסטייה המותרת בכל תקן ותקן, כמו גם לסטייה של המכשיר. כך למשל, התקן מתיר 1% של שיפוע במקלחון לכיוון הנקז. במידה ונמצאה שיפוע של 0.9%, שמצטרפת לסטייה מובנת של 0.1% במכשיר - לא ניתן לרשום בדו"ח כי קיים ליקוי.
"הבעיה היא כי מקרה 'והליקוי', ייכלל בדו"ח, המומחה מטעם בית המשפט יפסול אותו, וקיים סיכון כי יתייחס גם ליתר האבחנות בעין ביקורתית", מציין עו"ד גור. הבקיאות והדיוק שהכרחיים לביצוע דו"ח איכותי וקביל מצריכים מהבודק להתעדכן באופן רציף בעדכוני מכון התקנים, מה שלצערנו - לא מתרחש תמיד : לפני כארבע שנים, רכשו זוג פנסיונרים דירה בראש העין והזמינו שירות בדק בית באמצעות מהנדס בניין שנכנס לתחום כחודשים ספורים בטרם חתמו איתו על הסכם עבודה. בבדיקה נמצאו מספר ליקויים קטנים, לצד ליקוי דרמטי עליו הצביע הבודק: ההפרש בין המרצפות עומד על 1.3 מ"מ בלבד במספר רב של מרצפות בבית, ואילו התקן מאפשר מרחק של 1 מ"מ. " הבודק אמר לנו כי מדובר על נזק של למעלה מ 50 אלף שקלים, היות וצריך להחליף את כל המרצפות בבית, אולם הקבלן סירב לתקן אותו, והתגלגלנו לבית המשפט. הדיונים נמשכו המון זמן ולבסוף, גלגלו אותנו מכל המדרגות. הפסדנו זמן, ובעיקר כסף על התביעה. למה? כי הבודק החאפר לא ידע שבשנת 2014 יצא עדכון שמתיר פער של עד 1.5 ס"מ.
הסיטואציה בה לקוח מולך שולל ע"י בודק חאפר, בין אם מחוסר הבנה, ולעיתים אף במזיד, רחוקה שנות אור מלהיות מקרה פרטי. " חדשות לבקרים אנו נתקלים בדוחות מנופחים, מה שמוביל בסופו של יום למפח נפש מאוד גדול אצל הלקוח", מוסיף עו"ד גור "בסופו של יום, כל מהנדס בדק נדרש להכיר את תקנות התכנון ובניה ובאופן התחלתי לפחות את ה-40 תקנים הבסיסיים מחלקי הבניה השונים בעולמות הריצוף, נגרות, מסגרות, אלומיניום, זכוכית, טיח וצבע ועוד", מציינים בחברת הדס ומוסיפים " המדובר על למעלה מ- 1,000 פרמטרים שונים שנבחנים ע"י המהנדס הבודק, חלקם באופן ויזואלי בהרף עין, חלקם במסגרת בדיקה תפקודית של פתיחה/סגירה/נעילה וחלקם בעזרת 20 מכשירי מדידה שונים"
בשורה התחתונה, "חשוב מאוד שהציבור יבין כי ניסיון בהנדסת בניין, אפילו של שנים רבות, אינו ערובה לכך שאותו גורם בקיא ברזי התקנים ויודע להוציא דו"ח בדק איכותי", מציין גור, "בסופו של דבר, זה תחום שצריך ללמוד ולעסוק בו תקופה ארוכה, בשביל להפוך להיות איש מקצוע מיומן".