כותרות העיתונים זועקות על משבר בשוק הדיור. הפעם אלה לא המחירים שהולכים ומאמירים, אלא צבר של התרחשויות שמשפיעות האחת על השניה ומרחיקות יותר ויותר ישראלים מחלום הדירה הנכסף: הריבית עולה בהתמדה כחלק ממגמה שלא נראה שעתידה להשתנות בעתיד הקרוב; המשכנתאות מתייקרות ונהיות לבלתי מושגות עבור ציבור הולך וגדל של זוגות צעירים, משפחות ויחידים; ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה הולך וגדל; הבנקים מזהים את הסיכון במתן אשראי בתקופה כזאת ומצמצמים בנתינתו; ומכרזי רמ"י נותרים ללא הצעות באופן שמעיד על צמצום עתידי של היצע הדירות.
המציאות, לעומת זאת, ממשיכה בשלה. האוכלוסייה בישראל שתחצה בקרוב את רף ה-10 מיליון לא נעלמת לשום מקום, וכך קורה שמצד אחד הביקוש הולך ועולה, מצד שני ההיצע נותר סטטי ובראיה עתידית, אפילו קטן - וזו כבר כרוניקה של משבר.
אבל האמת היא, שממש לא מדובר בגזירת גורל, אלא בניהול לא נכון של כרוניקה ידועה מראש. גם במשרדי הממשלה הבינו את זה, ובמסגרת טיוטת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב הבאות ("חוק ההסדרים") שאושרה בקריאה ראשונה לאחרונה, כללו תחת הכותרת "רפורמה בשוק השכירות" צעדים שנועדו, כפי שנכתב בהצעת החוק, "למצוא בשוק השכירות תחליף ראוי למגורים בבעלות. נכון לעכשיו, אין בישראל שוק שכירות משוכלל, מקצועי ומנוהל ועד כה, החקיקה שהתיימרה כביכול לתמוך ב"שכירות", עודדה מכירה דווקא. אלא שהעמקה בשינויים המוצעים במסגרת חוק ההסדרים מגלה שעדיין רחוקה הדרך להכשרת הקרקע מבחינה רגולטורית וסטטוטורית לשוק שכירות למגורים מקצועי ומשוכלל.
בין היתר, מציע החוק לאפשר לוועדות התכנון והבניה לאשר מתן כפל זכויות לדיור להשכרה ולהכפיל את יחידות הדיור שניתן לבנות בפרויקט ובלבד שהפרויקט כולו בבעלות אחודה. מדובר בהתקדמות הכרחית לצורך יצירת בסיס כלכלי שיניח את היסודות להקמת שוק שכירות ארוכת טווח יציב - אך ודאי שזו אינה מספיקה.
כדי להוציא לפועל פרויקטים יציבים להשכרה שיהוו תחליף ממשי ואמיתי לקניית נכס למגורים וישרתו את כלל האוכלוסייה, יש צורך לבצע התאמות ב-3 נדבכים עיקריים: תכנוני, מיסויי ושמאי.
בכל הנוגע לנדבך התכנוני, יש להתייחס בחוק התכנון והבניה לשכירות כייעוד קרקעי בפני עצמו לכל דבר ועניין (בדיוק כפי שקיים ייעוד קרקע למלונאות או לתעסוקה), ולהקצות קרקעות בייעוד זה או להחיל ייעוד זה על תב"עות לקרקעות קיימות עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, כדי לאפשר נגישות גם למעמד סוציואקונומי בינוני ונמוך ולקהלים מגוונים. בנוסף, יש לתת הנחיות ואמות מידה תכנוניות לפרויקטים של השכרה לטווח ארוך במספר מישורים, לרבות בכל הנוגע לבעלות אחודה, מערכות משותפות, מספר דירות מינימאלי, תמהיל דירות עם דגש לדירות קטנות ובנוניות, פתרון ממ"ק ולא ממ"ד, שטחי רווחה ושירות (לרבות לעניין תחזוקה וניהול), ועוד.
באשר לסוגייה המיסויית, יש לפעול לביטול גזרות המס שחלות כיום על פרויקטים של השכרה, בדמות אי יכולת לקזז מע"מ תשומות ותשלום מע"מ רעיוני כעבור שנתיים מאיכלוס - כאשר אותן הטבות מס שניתנות, בעיקר באמצעות חוק עידוד השקעות הון, הן מוטות רווח הון דווקא, ורק עומדות בדרכנו ליצירת שוק שכירות משוכלל.
בנוסף, חברות פרטיות שמעוניינות לעסוק בהשכרה לטווח ארוך אינן נהנות מהטבות מס שניתנות לקרנות ריט, כגון שיעור מס רכישה מופחת. ככל שהמדינה באמת ובתמים רואה בעידוד פרויקטים של השכרה צורך לאומי וחלק מרכזי מפתרון משבר הדיור, עליה להביא זאת לידי ביטוי באמצעות הטבות מס לחברות שתתחייבנה בפעילות השכרה לטווח ארוך של 25 שנה לפחות. הטבות אלה עשויות לכלול, למשל, שיעור מס רכישה מופחת, מע"מ אפס והטלת שיעורי מס גבוהים אם היזם מחליט, במהלך התקופה, למכור את הפרויקט. הטבות מס כמו אלה תעודדנה יזמים פרטים לעסוק בשכירות ארוכת טווח כפעילות ליבה, ובכך יתפתח שוק שכירות משוכלל ואיכותי.
לכך יש להוסיף כי כלל לא בטוח שהמדינה תפסיד מסים מכך, ההיפך: בנוסף לכלל שייקבע כי המדינה תגבה מס מלא אם מפעיל הפרויקט מחליט למוכרו, מהלך כזה גם יביא להסטת השוכרים משוק השכירות הפרטי שאינו מדווח לצורכי מס לשוק המוסדי המדווח לצורכי מס, ובכך תהנה המדינה מהכנסות מס מלאות בגין השכרת דירות.
באשר לזווית השמאית, יש לקחת בחשבון כי מרכיב עלות הקרקע הוא העיקרי בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. כפי שניתן היה לחזות, כאשר הריבית העלתה קצת את ראשה, מכרזי הקרקעות של דירה להשכיר שהתבססו על שווי קרקע בייעוד מגורים למכירה - נותרו יתומים. הסיבה לכך ברורה: כאשר מדובר בפרויקטים בבעלות אחודה המתוכננים לשכירות והמיועדים למטרה זו - לא ניתן לייחס לקרקע בייעוד מגורים להשכרה כשווי של קרקע בייעוד מגורים למכירה, ואף לא ניתן להשתמש בשווי קרקע מגורים למכירה כייחוס לקביעת שווי קרקע בייעוד השכרה. השכרה לטווח ארוך היא פרויקט תפעולי לכל דבר ועניין, ושווי הקרקע צריך להיקבע בהתאם לכך - בהתבסס על רווח תפעולי נקי ובשים לב לתשואה המגלמת גם את הסיכון בסוג זה של פרויקטים. התייחסות לשווי קרקע כאמור אמורה ליצור גם אפשרות לקבלת מימון בנקאי לסוג פרויקטים שכזה.
מעל כל אלה, חשוב לזכור כי על-מנת לפתח שוק שכירות משוכלל, מנוהל ומקצועי - יש לערב את הרשויות המקומיות בתהליך כשותפות מלאות. רק כך, ניתן יהיה לפתח שכונות הטרוגניות, שתאפשרנה מגורים נאותים במחירים סבירים לאוכלוסיה מגוונת בלא להעמיס על התשתיות יתר על המידה, ותוך יצירת חיי קהילייה ושיתוף.
עו"ד אמיר שוהם הוא מנכ"ל חברת "יוניון ליב" מקבוצת יוניון, המקדמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח למגורים