בין אם אתם מתכננים לסגור מרפסת, לבנות בריכה או מרתף ובין אם אתם יזמים העומדים בפני בנייה של מאות יחידות דיור, אתם צריכים לדעת מה הן זכויות הבנייה שלכם ומה ההיתרים שתצטרכו להוציא כדי להוציא את התכנית לפועל. כדי לעשות זאת בצורה הטובה ביותר, עליכם להתייעץ עם יועץ לרישוי נדל"ן שיוכל להסביר לכם מה הן הזכויות שלכם, למקסם אותן ולסייע לכם לעבור את התהליך על הצד הטוב ביותר. בתחום הזה עולות המון בעיות בדרך אותן ניתן לפתור מראש ולחסוך ללקוחות זמן, משאבים וכסף.
כדי ללמוד על הנושא, נפגשנו עם מיכאל פישר, המתמחה ברישוי וייעוץ נדל"ן, ומספק שירות ללקוחות פרטיים ולחברות הגדולות בישראל. למיכאל ניסיון רב וידע מקצועי, הוא וצוותו משתפים פעולה עם אנשי מקצוע מומחים בעלי ניסיון וביחד מגיעים לתוצאות הרצויות במסגרת זמנים מהירה והכל על מנת לתת שירות מיטבי ללקוח.
"מה שחשוב לבן אדם הפרטי זה אם יש לך עוד זכויות בנייה - בין אם זה למרפסת, לבריכה, תוספת לגג, מרתף ועוד, או לפעמים אפילו אם אפשר לבנות בניין על שטח שירש", מספר פישר. "אנחנו צריכים לדעת מה הזכויות שלנו, מה אנחנו יכולים לעשות בנכס ואז גם נוכל לדעת כמה הנכס שלנו באמת שווה. לפעמים, בדיקה תוכל לעזור לנו להבין מה הערך אמיתי של הנכס שלנו ואז אפשר להבין האם שווה למכור את הנכס או ללכת על עסקת קומבינציה, למשל, ואז לקבל דירות בתמורה לזכויות שלנו מבלי לשלם עליהן או לשלם עליהן סכום נמוך מהשווי האמיתי שלהן".
מה אתה ממליץ לאנשים לעשות כשהם מתנהלים מול העירייה?
"צריך לדעת שיש הרבה מקרים שאנחנו בכלל לא נדרשים לערב את העירייה ולפי הוראות מרחביות אנחנו פטורים מהיתרי בניה ואפשר לעדכן על שינויים רק לאחר שהם כבר נעשו. במידה וכן נדרשים לאישור מהעירייה, אסור לנו להרפות מהם או מהוועדה המקומית ותמיד צריך להיות במעקב אחרי הרישוי. כשיש איש מקצוע שמלווה את התהליך, הוא יכול לקצר אותו משמעותית ולעזור ללקוח להבין מה הדרישות ומה ההערות שהוועדה או העיריה מעבירים לו, ולטפל בהן בהקדם. זה תהליך ארוך שדורש תקשורת רבה עם נציגי העירייה ומומלץ שיהיה איש מקצוע שיתווך ביניכם. כאיש מקצוע כבר יצא לי להתערב בשלב בו מבקשי ההיתרים התעכבו מעבר למועד המבוקש מצד העירייה, ולאחר שהתערבתי הם קיבלו ארכה במקום להתחיל את התהליך מהתחלה".
האם תמיד העיריות מערימות קשיים על התהליך?
"ממש לא. יש הרבה עיריות שמעודדות בניה ויש בהן דבר שנקרא 'מסלול מקוצר'. מבקשים ממך להשלים את הדברים הבסיסיים, לשלם ערבות ונותנים לך להתקדם ולהשלים את יתר הפרטים הנדרשים בהמשך. אני למשל טיפלתי במאות יח"ד שהצלחתי להוציא להן היתרים מול העירייה, תוך שלושה חודשים בלבד, או ממש שכונה שלמה של 1,500 יח"ד ב-27 בניינים בתוך פחות משנה".
מתי כדאי להתחיל להיוועץ עם מומחה לרישוי?
"ממש לפני שמתכננים להוציא היתר. צריך לבדוק מול הגורמים המוסמכים האם יש זכויות נוספות על הנכס או שאפשר לבקש הקלות - אם אתם רוצים לעשות בריכה בחצר למשל, להתקרב לקווי בניין, להוסיף עוד קומה על הגג או שאולי בכלל יש מטרים שלא נוצלו בשלב הקודם. אחרי שמבררים ובודקים את הדברים הללו, בעזרת מומחה או אדריכל, כדאי ואפשר לצאת לדרך".
מי הלקוחות שפונים ליועץ לרישוי נדל"ן?
"כל אחד. כמו שאמרתי, אני עובד עם לקוחות פרטיים שרוצים לעשות שינוי קטן בנכס ועד לחברות בורסאיות שבונות שכונות של אלפי יח"ד. זה תהליך מורכב ומסובך שמחייב איש מקצוע שילווה אותו. העבודה שאנחנו עושים יכולה לחסוך לאנשים ולחברות מאות אלפי שקלים, לקצר את התהליך ולא רק להקלה עליו, אלא לפעמים לאפשר אותו. יוצא לי לטפל בין היתר בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית ואפילו הקמה של שכונות שלמות וכמובן בבתים פרטיים או עסקים, אפילו יצא לי לטפל בהיתרים לשדה תעופה. בסופו של דבר מה שחשוב זה לתת שירות טוב, כי על זה אנחנו נבחנים".
טיפ אחרון ללקוחות שמתלבטים האם לפנות לאיש מקצוע?
"הרבה פעמים נושא ההיתרים עולה בזמן שאנשים רוצים למכור את הנכס שלהם. יכול להיות שהמוכרים הוסיפו דברים לנכס ללא היתר ובזמן ששמאי מטעם הבנק המלווה של הקונה יבוא לבדוק את הנכס, הקונים יצטרכו לתת הסברים האם ההיתר תואם למצב הקיים בשטח, ואם לא - אז הקונים לא יוכלו לקבל משכנתא מלאה. לכן חשוב מאוד לדעת שכל מה שיש לכם בדירה נמצא בהיתר. אם לא, הם יצטרכו להסביר למה לא או שהקונה לא יוכל לקבל את המימון מהבנק".
לעמוד של מיכאל פישר