מה עדיף: יד שנייה או דירה מקבלן?

מזל טוב! הגעתם להחלטה המתבקשת ועם זאת האמיצה שאתם רוכשים דירה. אז קודם כל יש להחליט איזו דירה תרצו לקנות, דירת קבלן חדישה או דירת יד שנייה "בעלת פז"ם", כשלכל אחת יתרונות וחסרונות: "מרבית הדירות שנבנו לפני שנת 1990 גדולות מהדירות החדשות, בעלות מרפסת שירות גדולה ששטחה לא מחושב בשטח הדירה, וישנו סיכוי סביר שיזם יפנה לבניין לביצוע תמ"א 38, שיוביל לשיפוץ ושדרוג הבניין", מסביר אייל אור, מ"אפגרייד בנייה ושיפוצים", "מצד שני, מדובר בדירה ישנה, עם בניין וחדר מדרגות שעשויים להיות מוזנחים, והיא אינה תכיל ממ"ד. בנוסף, לאור גילה, עלולים להתגלות בה בעיות של תשתית שלא תמיד ניכרות בעת הרכישה, מה שסביר להניח לא יהווה בעיה בדירת קבלן, לה תהיו הבעלים הראשונים".

אם כבר ראיתם כמה דירות ואתם מתלבטים ביניהן, הנה כמה טיפים חשובים שנתן לנו יועץ הנדל"ן מיקי אוריון, בעלי משרד התיווך אס נכסים, שחשוב לקחת בחשבון לפני שסוגרים עסקה:

הגיעו מוכנים ללקיחת המשכנתא - פנו ליועץ פיננסי שיבנה עבורכם תוכנית החזר משכנתא שמתאימה עבורכם. היועץ יכול לפרוס את המשכנתא לארבעה מסלולים שונים בעלי רמות סיכון שונות, כך שבסופו של דבר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר ממה שיציעו לכם בבנק.

חייבים לראות נכס לפחות פעמיים - מרבית האנשים באים לראות דירות אחרי יום עבודה, זכרו שדירה בחשיכה נראית אחרת מאשר באור יום.

התענוג הפסטורלי של היום הוא מקור לרעש של הלילה - השתדלו להימנע מלקנות נכסים ליד גני שעשועים. באור יום הכול נראה יפה וירוק אך צריך לזכור שבלילה הספסל בגן הופך למקום מפגש של בני נוער, שיושבים שם עד אמצע הלילה ולא נותנים לישון.

התייחסו לנכס גם כקונים וגם כמוכרים - יתכן שיום אחד תצטרכו למכור את הדירה, אז שאלו את עצמכם כבר עכשיו האם היא תימכר מהר, האם היא אטרקטיבית? - כך תוכלו לקבל החלטות טובות יותר באשר לקנייתה.

הגיל השלישי - זו טעות לחשוב שאנשים בגיל השלישי צריכים לגור בסביבה שקטה ופסטורלית, דווקא מבוגרים שלא יוצאים הרבה מהבית,רוצים לגור במקומות שיש בהם תנועה והתרחשות.

מרפסת לגיל השלישי - אם אתם מחפשים דירה חדשה עבור הוריכם המבוגרים, ודאו שיש בה מרפסת שמש, שאפשר להוציא אליה כיסא ולהביט באנשים ובנעשה ברחוב. זה פתרון מצוין לקשישים כיוון שהמרפסת מאפשרת להם להתאוורר מבלי לצאת מכותלי הבית.

כשעומדים להשקיע בדירת קבלן של פרויקט חדש, חשוב לבדוק את תוכנית המתאר המקומית של אותה העיר, אותה ניתן למצוא בעירייה. כך למשל תוכלו לגלות אם את נוף הפרדסים הפסטורלי הנשקף מהחלון, עומד להחליף כביש סואן שעתיד להיבנות שם בשנים הקרובות.

אם החלטתם ללכת על דירת קבלן, ודאו שמדובר בקבלן רשום בפנקס הקבלנים.

זכרו שלמרות שאתם משלמים שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, מדובר בעורך דין שלו בלבד, קחו לכם עורך דין נוסף מטעמכם שיבדוק את עורך הדין של הקבלן, יפרש לכם את האותיות הקטנות שבחוזה וידאג לאינטרסים שלכם.

חשוב להוציא נסח טאבו עדכני כמה שיותר - נסח טאבו הוא תעודת הזהות של הנכס אותו אתם רוצים לרכוש, בו מופיעים בעליו החוקיים, משכנתאות, עיקולים או שעבודים, צווים משפטיים, הזהרות וכיוצא בזאת. את נסח הטאבו ניתן להוציא דרך האינטרנט או בעותק רשמי וחתום דרך לשכות לרישום מקרקעין.

לעולם אל תעשו זיכרון דברים עם בעל הדירה - ואל תתנו לו כסף במעמד הזה. כך תוכלו למצוא את עצמכם במצב מסוכן בו חתמתם על דירה מעוקלת או משועבדת מבלי שידעתם על כך. תנו לעורך דין העוסק במקרקעין לעבור על החוזה ונסח הטאבו המעודכן ביותר לפני כל חתימה על רכישת הנכס.

אל תזלזלו במציאת המתווך הנכון - פנו למתווך נדל"ן שיש לו רישיון תיווך כחוק, מקצועי ובעל ניסיון והמלצות, וכזה שיש לו משרד תיווך פעיל.

אל תנסו לחסוך את דמי התיווך - כיוון שמתווך נדל"ן נמדד רק על פי הצלחה הוא חייב להחזיק בנכסים אטרקטיביים כדי לשרוד - לכן עסקאות שמבוצעות על ידי משרדי תיווך הן בדרך כלל עסקאות טובות לקונה. אנשים שנוטים להימנע מלקנות נכס שמוצע על ידי מתווך כדי לחסוך לעצמם את דמי התיווך, לרוב ישלמו יותר. הסיבה נעוצה בעובדה שהמתווך עושה עבורכם את העסקה הטובה ביותר עוד לפני שאתם בסביבה, כשהוא נותן הערכה לשווייה האמיתי של הדירה, ולא משאיר את הסכום הלא פרופורציונאלי שרוצים עבורה הבעלים. בנוסף, עסקאות נופלות פעמים רבות על חוסר רצון למשא ומתן בין המוכר לרוכש. המתווך עושה פשרות בין שני הצדדים, מגמיש את בעל הדירה, מוריד את האגו של שני הצדדים ומרגיע את הרוחות, עד שניתן להגיע להסכמה ולסגור עסקה.

בידקו את השכנים - "אנשים משקיעים את כל הונם בדירה, כששכן אחד יכול למרר להם את החיים", מזהיר אוריון ומציע דרך להקטין את הסיכון: עשו בדיקה אישית - הגיעו במשך כמה ימים בשעות הערב לשכונה, שבו מתחת לבניין ופשוט תצפתו. כך תוכלו להבין את תמהיל השכנים, מדד הרעש, ועוד דברים מפתיעים שניתן לגלות רק אם חווים את השגרה של אותה שכונה ואותו בניין.

בדקו את הבניין - חשוב לבדוק את הבניין כולו, ולא רק את הדירה אותה רוכשים. בדקו את רמת האסתטיות והתקינות של המבנה: לובי, מעלית, מדרגות, אינטרקום, גדר, שער ועוד.

קחו את שרותיהם של חברות בדק בית מקצועיות אשר בודקות את הנכס מהיסוד. מדובר בבדיקה בת לפחות שעתיים שבסיומה יוצא דו"ח מפורט: טיב היסודות, איתור רטיבות, אינסטלציה, מערכת חשמל, תקינות גגות ורצפות ועוד. "הבדיקה עולה בסביבות 1,500-2,000 שקלים ושווה כל שקל", ממליץ אוריון.

קחו בחשבון בשקלול ההוצאות שלכם על הנכס שיתכן שתצטרכו להוציא סכום נוסף על שיפוץ - "מומלץ להזמין קבלן שיפוצים אמין בעקבות המלצה ממכרים, אשר עשוי להציג בפניכם רעיונות ותוספות שייתכן ולא חשבתם עליהם", מסביר קבלן השיפוצים אייל אור. "כדאי להשקיע בדירה עוד לפני כניסתכם לבית: להחליף את השקעים ולבדוק אם יש מספיק נקודות חשמל ותקשורת בכל חדר בהתאם לשימוש בו, לטפל ברטיבויות ועובש, לעשות תיקוני צבע וטיח, לבצע ריסוס וחיטוי נגד מזיקים ועוד".

לכו בעקבות הלב - "הטיפ הכי גדול" מסכם אוריון, "הוא שאם אתם רואים דירה, יש לכם "קליק" איתה ואתם ממש מרגישים בה בבית, לכו בעקבות הלב שלכם ותקנו אותה. גם אם יש בה דברים שדורשים שיפוץ, זכרו שזה בר שינוי ושיפור. אהבה ממבט ראשון עם בית לא מתרחשת כל יום, ולכן אם זה קורה צריך לשמור עליה".

לאינדקס קבלנים; לאינדקס שיפוצים
לפורטל העיצוב מבית מגזין בניין ודיור