מי רוצה קופסת סרדינים?

האם חסרות בשוק דירות 3 חדרים? יזמים רבים טוענים כי הביקושים הנמוכים לדירות כאלה אינם מצדיקים את בנייתן. לעומתם, אישרה לפני שבועיים ועדת השרים לעניין הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, בראשות ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר השיכון אריאל אטיאס, הנחיה שיזם אטיאס שלפיה יש לגבש קריטריונים להכללת לפחות 20% יחידות דיור קטנות בתוכניות לבנייה חדשה. החלטה דומה קיבל שר הפנים אלי ישי. בממשלה סבורים כי הגדלת ההיצע של דירות קטנות תוזיל אותן, ותאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות גם בימים שבהם שוק הנדל"ן רותח. אבל האם אותם זוגות צעירים בכלל מעוניינים בכך? לא בהכרח. ראשית, נראה כי מרבית הזוגות הצעירים כיום מעדיפים דירות 4 חדרים ויותר, ואילו במידה שיש ביקושים לדירות 3 חדרים הן מגיעות מציבורים אחרים כמו קהלים מבוגרים, משקיעים ותושבי חוץ. כמו כן, בשוק כבר קיימות דירות 3 חדרים רבות במרכזים הישנים של הערים, ולא בטוח כלל כי יש ביקוש לדירות נוספות.

"הדרישה לדירות 3 חדרים לא קיימת כמעט, והביקושים לא מגיעים מזוגות צעירים", אומר סמנכ"ל השיווק של חברת אזורים, אבי פורמן. לדבריו, הביקושים לדירות כאלו מגיעים מתושבי חוץ, שלהם לא חשוב גודל הדירה אלא הביטחון שמקנה להם דירה בישראל, ומאוכלוסייה מבוגרת.

"רוב השוק דורש דירות 4 חדרים. אנשים דורשים כיום אלמנטים של דירה גדולה כמו שירותים כפולים או יחידת הורים בחדר השינה. מה גם שההבדל במחיר בין 3 ל-4 חדרים הוא לא כל כך גדול, ולכן אנשים מעדיפים כבר לקנות 4 חדרים - כי הם לוקחים בחשבון שכל מעבר דירה הוא יקר", אומר פורמן.

לפני כארבע שנים שיווקה אזורים מגדל מגורים בן 90 דירות שבנתה ברחוב סוקולוב בהרצליה, ששיעור ניכר מהדירות בו הן דירות 3 חדרים, ופורמן למד את הלקח: "השיווק היה קשה מאוד, נמשך זמן רב ומי שקנו את הדירות הללו היו בעיקר משקיעים, צרפתים וגרושים - לא זוגות צעירים".

"זוג שהתחתן יכול לקנות דירת 3 חדרים ב-1.2 מיליון שקל, לעומת דירת 4 חדרים ב-1.4 מיליון שקל, זה הבדל של 200 אלף שקל", אומר מנהל השיווק של חברת בוני התיכון חיים קקון. "כשיוולד לו ילד בעוד שנתיים הוא ייאלץ לעבור לדירת ל-4 חדרים. רוב הזוגות מגיעים למסקנה שעדיף להם לקחת עוד קצת הלוואה היום ולקנות את ה-4 חדרים, מאשר עוד שנתיים לקחת הלוואה חדשה של עוד 200 אלף שקל שתעלה להם יותר, בין השאר בגלל שהריבית היום נמוכה".

על עובדה אחת אין ויכוח: בשנים האחרונות מעדיפים הקבלנים לבנות דירות גדולות. פילוח התחלות הבנייה של דירות חדשות ביישובים עירוניים שביצעה התאחדות הקבלנים מראה כי דירות 3 חדרים חדשות נעלמות מהשוק, וגם שיעורן של דירות 4 חדרים יורד - בשנתיים האחרונות בונים יותר דירות 5 חדרים מדירות 4 חדרים. ב-2009 לדוגמה 44.6% מהדירות שנבנו היו דירות בנות 5 חדרים, 42.1% היו דירות 4 חדרים ורק 2.1% דירות 3 חדרים. לשם השוואה, ב-2006 היו 9.4% מהדירות החדשות שנבנו בנות 3 חדרים, 52.1% היו דירות 4 חדרים ו-29.6% דירות 5 חדרים.

האם מדובר בגחמה שרירותית של קבלנים שפוגעת בזוגות הצעירים? נראה שלא. מחקר שערכה ראש מכון גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, מעלה כי אין מקום לבנייה חדשה של דירות 3 חדרים, מאחר שאחוז ניכר מדירות היד השנייה הן דירות בנות 2-3 חדרים, המספקות פתרון לאוכלוסייה שתקציבה מוגבל.

"יש מספיק היצע של דירות שלושה חדרים בישראל", אומרת דגני. "ככל שרמת החיים עולה, כך עולה גם שטח הדירה הרצויה, ולכן זוגות צעירים בתחילת דרכם רוכשים כיום מראש דירות 4 חדרים. צריך להיפטר מדירות ה-3 חדרים הקיימות, ואין הצדקה לבנייה של עוד דירות כאלה. הפתרון למי שתקציבו מוגבל נמצא בדירות יד שנייה בבניינים מטופחים, ויש לכך גם יתרונות: צעירים שרוכשים דירות באזורים ותיקים מביאים להחייאת האזור והצערתו".

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מטיל את האחריות לירידה בבניית דירות קטנות על ראשי הערים והמדיניות שהם מובילים: "ראשי הערים בישראל לא מעוניינים לבנות בתחומי עירם דירות קטנות של 3 חדרים, כי הם רוצים למשוך אוכלוסיות חזקות ולא זוגות צעירים מרקע סוציו-אקונומי בינוני ונמוך. לאור עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה קיים כיום ביקוש גדול לדירות קטנות יותר, אך לקבלנים אין סחורה כזו".

אחת מראשי הערים שסבורים כי אין מקום לדירות 3 חדרים בעירם היא ראש עיריית נתניה מרים פיירברג. השבוע התקיים דיון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לאחר שפיירברג הורתה ל-12 יזמים הבונים פרויקטים בשכונת אגמים בעיר, הצפויה לכלול 2,500 יחידות דיור, לצמצם את שיעורן של דירות 4 חדרים ולבנות במקומן דירות 5 חדרים ויותר.

כשניסו היזמים לממש את התוכנית הזאת נתקלו בהתנגדות הוועדה המחוזית, שהשמיעה את הנחיית הממשלה להורות על שיעור מסוים של דירות קטנות. אל הדיון הגיעה גם פיירברג, כדי לתמוך ביזמים ולהסביר לחברי הוועדה מדוע אין צורך בדירות חדשות בנות 3 חדרים.

"אנחנו באים ואומרים שלא לכל עיר מתאים במתחמים החדשים דיור בר השגה", הסביר ל-TheMarker מהנדס עיריית נתניה פול ויטל, "לשכונה שיהיו בה רק דירות 3 חדרים תבוא לגור אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית נמוכה, ומה יקרה לאזורים האלה? אנחנו יודעים שזה לא פופולרי לומר את זה, אבל לקחנו את הסיכון כי אנחנו יודעים שאנחנו נלחמים על איכויות".

את הפתרון לזוגות צעירים עם תקציב מוגבל תולה עיריית נתניה בדירות יד שנייה במרכז העיר. "בנתניה יש 40% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר בבניינים ותיקים. בעיר יש 18%-19% מבוגרים, וראוי שלאזור הוותיק יבואו אנשים צעירים ויפיחו בו חיים", אומר ויטל. "נתניה כבר סיפקה אזורים נרחבים לדירות קטנות. מה שצריך לעשות במקומות האלה זה פשוט לדאוג להתחדשות ולשפץ את הבניינים והדירות, ואז גם צעירים יבואו".

לדברי ויטל, ראש העיריה סבורה שההחלטה בעניין צריכה היתה להתקבל בשיתוף ראשי הערים: "ביקשנו מ-12 היזמים להגדיל את הדירות בפרויקטים החדשים בשכונת אגמים מ-100 מ"ר בממוצע ל-125 מ"ר, כדי שאפשר יהיה לבנות יותר דירות 5 חדרים ופנטהאוזים. ראש העיריה ביקשה מהנהלת אפריקה ישראל, למשל, להוריד את מספר היחידות בפרויקט ולהגדיל את שטחי הדירות הקיימות, והם הסכימו והפחיתו עשר יחידות דיור. סביב שכונת אגמים ישנן שכונות ברמה יחסית נמוכה, ולכן חשוב לחזק את האזור".

הוועדה המחוזית לא הכריעה עדיין בעניין, והחליטה לדון בו לאחר שתבדוק את הסוגיה.

גם יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה, רפי זנזורי, מסכים לגמרי עם פיירברג וויטל: "זוג צעיר לוקח בחשבון שעלויות המעבר מדירה לדירה הן גבוהות, ולכן משפחה כזו תעדיף לקחת מראש דירות 4 חדרים ואפילו 4.5 חדרים.

"כיום בכל דירה מקובל שיש חדר פנוי. פקידי הממשלה שאלו מה קורה עם דיור בר השגה בשכונת האגמים. העניין הזה הקפיץ אותנו ואת ראש העיריה - זו דמגוגיה לשמה. דירות 3 חדרים קיימות במרכזי הערים, אבל לא מתאים לבנות אותן בשכונות החדשות".

אז מי בכל זאת קונה דירות 3 חדרים? במקרים רבים מדובר במשקיעים, מה שמגדיל את הפער בין רצונה של הממשלה לסייע לזוגות צעירים לבין המציאות בשטח. באחרונה רבו הקולות מתוך הממשלה ובנק ישראל שהזהירו מפני המשקיעים, שנחשבים לבעלי תרומה ניכרת לעליית המחירים. ואולם חיוב היזמים לבנות דירות 3 חדרים עשוי לשרת משקיעים המעוניינים לרכוש דירות חדשות וזולות יחסית, המניבות תשואה גבוהה.

בין היזמים שגילו את הפוטנציאל הטמון בדירות 3 חדרים כמוקד משיכה למשקיעים היתה חברת אפגד, שהחלה לשווק פרויקט חדש באשקלון הנקרא משכנות אפגד. הפרויקט הסמוך למכללת אשקלון כולל 258 דירות בשלושה בניינים בני 11 קומות, וכולל אך ורק דירות 3 חדרים.

"כיום בונים באשקלון דירות של 4 או 5 חדרים, והמחירים עלו כמו בכל המדינה", אומר מנכ"ל חברת אפגד שי הניג, "אם דירת 4 חדרים עלתה לפני שנתיים 600 אלף שקל, כיום היא עולה 800-900 אלף שקל. אחרי שהמחירים עלו עדיין נותרו אנשים עם תקציב של 600 אלף שקל, והבנו שנוכל להציע דירות במחירים האלה רק אם הן יהיו בנות 3 חדרים. במכללה לומדים 5,500 סטודנטים שרק 1,500 מהם מאשקלון, והיא שואפת להתרחב ל-7,000 סטודנטים. בניין אחד כבר שיווקנו במלואו, ו-75% מהרוכשים הם משקיעים שזיהו את הפוטנציאל הקיים במיקום הסמוך למכללה.

"דירת 3 חדרים ניתן להשכיר ב-2,500-2,700 שקל, מה שמניב תשואה שנתית של 5.5%-6%. אחוז קטן יותר מהקונים היו באמת זוגות צעירים שקנו דירה ראשונה, וכמה מבוגרים מצמצמי דיור".

צרכניות נוספות של דירות 3 חדרים הן משפחות חד-הוריות הפותחות פרק חדש בחייהן. אבנר כלף, למשל, רכש דירת 3 חדרים בפרויקט הגנים התלויים של חברת אאורה ישראל ביהוד מונוסון. כלף התגרש לפני כמה שנים ורכש דירת 4 חדרים בראשון לציון, שם התגורר עם שני ילדיו. לאחר שהמשכנתא הכבידה עליו החליט למכור את הדירה בראשון לציון ולקנות דירת 3 חדרים.

"גרתי בדירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר, והמשכנתא היתה כל כך גבוהה שהיה לי קשה לעמוד בה. החלטתי למכור את הדירה, קיבלתי עליה 1.25 מיליון שקל ובמקומה קניתי דירת 3 חדרים חדשה עם מרפסת שמש ביהוד ב-900 אלף שקל. כיום קיזזתי את המשכנתא שלי, כך שבמקום 4,000 שקל בחודש ששילמתי כהחזר משכנתא עבור דירת 4 חדרים ירדתי ל-2,300 שקל בחודש.

"אני לא סובל בלי החדר הנוסף. לא יכולתי ליהנות מדירת 4 חדרים כשהייתי צריך לחשוב איך לגרד כל שקל שאין לי. צריך גם לזכור שתמיד יש אופציה להשכיר את הדירה הקטנה ולשכור דירה מרווחת יותר. התוספת במחיר היא לא רק על החדר הנוסף - זה גם עוד חלונות ודלתות, עוד מזגן ועוד ארנונה".

אורלי וילף (35) היא רווקה שרכשה דירת 3 חדרים בפרויקט נוטן בהרצליה הירוקה, של אמריקה ישראל וקרדן נדל"ן. "אני גרה בתל אביב וחיפשתי דירה בעיר אך הכל היה יקר מדי עבורי, אז התחלתי לחפש גם דירות מחוץ לתל אביב. כשהגעתי להרצליה רציתי מאוד 4 חדרים, אבל ההפרש בין דירת 3 חדרים ל-4 חדרים היה מהותי עבורי, ונע סביב 400-500 אלף שקל. בנוסף, הקירבה למרכז הבינתחומי שיכנעה אותי כי אוכל להשכיר את הדירה אם אבחר בכך".