פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רגע לפני

      שהמחירים גבוהים מדי: איזו עיר תהיה תגלית הנדל"ן של 2010? 10 ערים שעשויות לפרוץ קדימה בשנים הקרובות

      בעוד המחירים באזורי הביקוש נוסקים לגבהים, רוכשי הדירות מתחילים לפזול לעבר ערים בהן המחירים עדיין שפויים. תהליך הזליגה של הרוכשים לערים זולות החל להתגבר בשנים האחרונות, ועמו החלו עליות מחירים בערים שהוזנחו על ידי ציבור הרוכשים במשך השנים.

      "בעשור הקודם החמיצו ממשלות ישראל הזדמנות לקדם מאות אלפי יחידות דיור לתכנון, וכתוצאה מכך נוצר גירעון ענק ועודף ביקוש לדירות", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, ארז כהן. "בעשור הקרוב אנו צופים שייווצרו לחצי ביקוש נדל"ניים אדירים על 'ערי העשור האבוד', אותן הערים והיישובים הממוקמים במעטפת אזורי הביקוש ועד כה לא מוצו משום בחינה".

      ואולם ערים אלה עדיין סובלות מבעיות רבות - בחלקן קיימת בנייה מיושנת, בחלקן הניהול כושל וחלקן כוללות בתחומן שכונות עוני ופשע. ואולם יש ערים שמתחילות להתנער מהתדמית הכושלת שלהן, לחדש את הבנייה ולשפר את איכות החיים בהן.

      בפרויקט מיוחד זה, שנעשה בשיתוף עם לשכת שמאי המקרקעין, ניסינו להעריך אילו מבין הערים בהן המחירים עדיין נמוכים יחסית, עשויות לרשום את את הקפיצה המיוחלת בשנים הקרובות. בדקנו כמה פרמטרים: מיקום של הערים בסמוך לאזורי ביקוש קיימים או אזורי תעסוקה, תוכניות בנייה לשכונות חדשות שעשויות להזרים דם חדש לערים, להצעיר ולרענן אותן, ושיפור צפוי באמצעי התחבורה.

      ברוב הערים המופיעות בסקירה זו כבר נראים ניצני השינוי, החלו להיבנות בהן שכונות חדשות ומחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה. עם זאת, אנו מעריכים כי עליות המחירים עשויות להימשך ועדיין ניתן למצוא בהן הזדמנויות.

      חדרה מתחממת

      העיר חדרה ממוקמת באמצע הדרך בין תל אביב לחיפה, משתרעת על שטח של כ-35 אלף דונם ובה כ-87 אלף תושבים. העיר נהנית מרצועת חוף באורך של 7 קילומטרים ומנגישות לעורקי תחבורה ראשיים ככביש החוף, כביש 4 וכבישי רוחב.

      פיתוח ובנייה: חדרה סבלה מתדמית של עיר לא מפותחת ברמה נמוכה הסובלת מפשיעה. בעוד שהערים השכנות לה התפתחו והגיעו לכלל מיצוי נדל"ני, חדרה קפאה על שמריה. תוכניות בנייה קודמו ואושרו במוסדות התכנון, אך בעלי קרקעות לא ראו בה מקור לרווח כלכלי ולכן רק תוכניות מעטות יצאו לפועל.

      רק בשנה האחרונות רוכזו מאמצים למיתוג העיר ולמימוש הפוטנציאל שלה עם קידום תוכנית לפיתוח טיילת החוף, הקמת מוסדות חינוך חדשים, שיפור הביטחון וקידום תוכניות להקמת היכל תרבות והיכל ספורט.

      חדרה מחזיקה בעתודות קרקע בשטח של אלפי דונמים שתוכניות הבנייה ברובן מאושרות. באזור הדרום-מזרחי של העיר מתוכננת בנייה של 2,100 יחידות בצמודי קרקע ובנייה רוויה. תוכניות מאושרות קיימות גם במתחם חופים לבניית כ-1,000 דירות וכן לבנייה של מאות דירות במרכז העיר. תוכנית מרכזית נוספת שעשויה לקדם את העיר היא הקמת פארק עסקים בשטח של כ-450 אלף מ"ר בנוי.

      שוק הדירות: מאז 2008 עלו הביקושים לדירות בעיר, ועמם המחירים, בשיעור של 40% בממוצע. דירת 4 חדרים בשכונת ניסן, שב-2007 נמכרה ב-600 אלף שקל, נמכרת כיום בכ-900 אלף שקל. מגרש בשטח של דונם עם בית להריסה נמכר לפני חודשיים תמורת 1.7 מיליון שקל; אותו מגרש הוצע ב-2006 תמורת כמיליון שקל.

      ההערכות הן כי בשנה הקרובה יגברו הביקושים בעיר, והיעד של העירייה הוא להגיע לכ-120 אלף תושבים בתוך עשור. הבנייה במסגרת התוכניות החדשות צפויה לייצב את רף המחירים הגבוה שנרשם בתקופה האחרונה.

      אוכלוסיית יקנעם תוכפל בעשור הקרוב

      יקנעם שוכנת במזרח ואדי מילק, סמוך למחלף עין תות של כביש חוצה ישראל. יקנעם הוכרזה כעיר בתחילת 2007. בשנים האחרונות התפתח אזור התעשייה סולתם, הכולל כבר היום שלושה מרכזי תעשייה שבהם התמקמו כ-160 מפעלי היי-טק. פארק תעשייה רביעי יפותח כבר בשנה הקרובה בשיתוף המועצה האזורית מגידו ועיר הכרמל. הבנייה בעיר מתאפיינת בצמודי קרקע ומעט בנייה רוויה. העיר ממוקמת בתוך שמורת הטבע פארק רמות מנשה.

      פיתוח ובנייה: יקנעם התפתחה מאוד בשנות ה-90, שבהן נוספו לעיר שכונות חדשות. מאז צמח מספר התושבים מכ-5,700 תושבים אז לכ-22.5 אלף תושבים כיום. כיום נמצאת העיר בעיצומה של בניית 500 דירות, ותוכנית האב שלה מאפשרת פיתוח עתידי שיכלול עוד 2,500 דירות בעשור הקרוב.

      שוק הדירות: בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות ביקנעם בשיעור של 30%-50%. בין הגורמים להתייקרות ניתן למנות את חיבור העיר לכביש 6, פיתוח אזור ההיי-טק ושיווק קרקעות במקבצים קטנים.

      דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר, נמכרה ב-2008 תמורת 570 אלף שקל. דירה דומה נמכרת כיום תמורת כ-820 אלף שקל. קרקע בשטח של 520 מ"ר, ששווקה על ידי מינהל מקרקעי ישראל באוקטובר האחרון, נמכרה בכ-918 אלף שקל. לפני כשנתיים נמכר מגרש של חצי דונם בכ-550 אלף שקל. לפני עשר שנים, קרקע בשטח של 483 מ"ר נמכרה תמורת 388 אלף שקל בלבד.

      ההערכות הן כי מחירי הנדל"ן בעיר ימשיכו לעלות בשיעור מתון של עד 5%, בעיקר בתחום הבנייה הרוויה שההיצע שלה במקום מוגבל. אוכלוסיית העיר צפויה לצמוח בעשור הקרוב מ-22 אלף תושבים כיום לכ-45 אלף תושבים בסוף העשור.

      בת ים מתרחבת דרומה ומערבה

      בת ים היא אחת הערים היחידות בגוש דן שרמות המחירים בה נשארו אטרקטיביות. העיר נהנית מקו חוף באורך של 3.5 ק"מ שלא פותח, ומחוברת לצירי תנועה ארציים מרכזיים: ציר איילון המקשר אותה למרכז וצפון מטרופולין גוש דן וציר 431, המקשר אותה למודיעין, לירושלים ולחלקו הדרומי של המטרופולין. בעתיד הקרוב תחובר העיר לרשת מסילות הברזל הארצית.

      פיתוח ובנייה: בת ים השתרכה מאחור בבניית פרויקטים ובהקמת מגדלים, אך היא צפויה להדביק את הפער בשנים הקרובות. העירייה השלימה באחרונה תוכנית אסטרטגית לפיתוח העיר.

      אם עד לפני שלוש שנים העירייה היתה פונה מיוזמתה לקבלנים ומחזרת אחרי אנשי עסקים שיבואו להשקיע בעיר - כיום מספרים שם כי לפחות פעמיים בשבוע מגיעות למחלקת ההנדסה בעירייה בקשות לייזום תוכניות חדשות ובהן פינוי-בינוי ועיבוי-בינוי.

      אחת התוכניות המשמעותיות שעברה את אישור מוסדות התכנון ותצא לפועל היא שכונת מגורים ומתחם מלונאי על חוף הים בדרום-מערב העיר, על גבול ראשון לציון. השכונה תכלול 3,300 דירות (עם אופציה להגדלת מספר הדירות ל-4,028) בבניינים בני 13-25 קומות, לצד בתי מלון ושטחים מסחריים וציבוריים. בתוך כמה חודשים יחלו עבודות הפיתוח במקום, והבנייה תחל ב-2011.
      תוכנית מאושרת נוספת היא לבניית 700 דירות בדרום-מערב העיר, סמוך לאזור הוותיק, במגדלים של 25 קומות (עם אופציה להגבהה לעד 40 קומות). בשלב התכנון נמצאת תוכנית להקמת מתחם משולב של מלונאות ומגורים שבו יהיו כ-900 דירות. תוכנית זו תיצור רצף בנייה בין האזור הוותיק של העיר למערב ראשון לציון. באזור הוותיק בעיר מתכננת העירייה תוכניות פינוי-בינוי ועיבוי-בינוי לכ-3,000 דירות. כמו כן יוגדלו זכויות הבנייה באזור התעסוקה במרכז העיר לבנייה של עד מיליון מ"ר בנוי.

      שוק הדירות: בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות בבת ים בשיעור של עד 30%. דירת 5 חדרים, שנמכרה ב-2007 ב-1.2 מיליון שקל, נמכרת כיום בכ-1.5 אלף שקל. עליות המחירים בבת ים לא הגיעו למיצוי, וההערכות הן כי יימשכו בשנה הקרובה.

      כפר יונה ממשיכה להתחזק

      כפר יונה היא מועצה מקומית בשפלת החוף הממוקמת כ-7 ק"מ מנתניה, וגרים בה כ-18 אלף תושבים. המועצה מתוכננת כיישוב קהילתי פרוורי הנגיש לעורקי תחבורה ראשיים (הכבישים 2, 4 ו-6). בשנים האחרונות נהנתה המועצה מתנופת בנייה לצד שדרוג החינוך והתרבות, מה שהביא לכניסת אוכלוסיית חזקה מאזור המרכז.

      פיתוח ובנייה: המועצה המקומית כפר יונה מאופיינת בבנייה רוויה וצמודי קרקע, ונמצאת בבנייה מסיבית מאמצע שנות ה-90. ממועצה חלשה ולא מפותחת היא נהפכה ליישוב עם עתיד, שבו קמו בעשור האחרון שתי שכונות חדשות עם כ-3,500 יחידות דיור.

      שלוש תוכניות גדולות ייצאו לפועל בעשור הקרוב: תוכנית שקיבלה תוקף לבניית 1,200 דירות בבנייה במתחם יצחקי, תוכנית שעומדת לפני מתן תוקף לבניית כ-2,000 יחידות על שטחי המושב ינוב ותוכנית נוספת שנמצאת לקראת הפקדה, הכוללת בנייה של כ-1,200 דירות במתחם קרני. עוד שלוש תוכניות לבניית כ-3,000 דירות נמצאות בתחילת דרכן. כמו כן, מקדמת המועצה הקמת אזור תעשייה בשטח של כ-400 דונם.

      שוק הדירות: מחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בכ-15%-30% בממוצע. קוטג' של כ-170 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כ-250 מ"ר נמכר ב-2007 ב-1.3-1.35 מיליון שקל. כיום מחירו של קוטג' כזה הוא כ-1.5 מיליון שקל. ההערכות הן כי המחירים ימשיכו לעלות השנה ב-5%-10%.

      ראש העין - תכנית ענק בלב המטרופולין

      בשבוע האחרון זכתה עיריית ראש העין בפרס החינוך ל-2009. בעיריה מתגאים גם בניצחון נוסף שהעיר רושמת בשנים האחרונות - איזון תקציבי שבוצע בעירייה, שבעקבותיו הוגדרה העיר כאיתנה ובעלת חוסן כלכלי. מבחינת תחבורה, ראש העין מקושרת באמצעות כביש 5 לתל אביב, כביש 6 לצפון וכביש 444 לירושלים. העיר מחזיקה בפארק תעשייה והיי-טק, וצפויה להיבנות בה טיילת באורך של 25 ק"מ שתגיע עד לנמל תל אביב.

      פיתוח ובנייה: ראש העין התפתחה במהירות בשנות ה-90. נבנו 5,000 דירות בשכונות החדשות והאוכלוסייה הוכפלה ל-40 אלף איש. כמו כן, נעשו פעולות להשבחת ראש העין הוותיקה בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים.

      בעשור האחרון ראתה ראש העין פיתוח מועט ובנייה של 450 דירות בלבד, בשכונת משכנות המוזיקה. 450 דירות נוספות בפרויקט משווקות כיום על ידי חברת אפרידר.

      ואולם העתיד נראה מבטיח יותר. תוכנית הענק היחידה בלב מטרופולין גוש דן תצא בראש העין, לבנייה של כ-14 אלף דירות. עד 2011 ייצאו לשיווק כ-3,000 דירות. פרויקט בנייה נוסף שעבר את כל הליכי התכנון הוא לבניית 1,100 דירות בצומת קסם, על קרקעות שבבעלות איש העסקים קובי מימון וחברת העיר החדשה. בצומת מתוכננת הקמה של כ-220 אלף מ"ר שטחי מסחר ושירותים. מלבד זאת מתכוונת העיר לפעול להקמת אמפיתיאטרון ולפיתוח פארק.

      שוק הדירות: ראש העין מונה כיום כ-40 אלף תושבים. אם תוכניות הבנייה ייצאו לפועל, אוכלוסייתה תוכפל עד 2025. בשלוש השנים האחרונות רשמו הנכסים בעיר עליות מחירים של 30%-50%. דירת 3 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם מרפסת של 7 מ"ר בראש העין הוותיקה נמכרה באמצע 2007 בכ-650 אלף שקל. דירה דומה נמכרה באחרונה בכ-850 אלף שקל. הצפי לשנה הקרובה הוא כי המחירים בעיר ישמרו על יציבות.

      רמלה - עליות של 50% בשנתיים

      לצד המיתוג הנמוך של רמלה נהנית העיר מיתרונות משמעותיים כמיקום אסטרטגי ותחבורתי מצוין בזכות הקירבה לתחנות רכבת וכבישים (431, 6, 40 וכביש מס' 1 לירושלים). פיתוח ובנייה: ב-15 השנים האחרונות נבנו בעיר רמלה כ-4,500 דירות בלבד, מה שהביא למצוקה משמעותית בהיצע הדירות ולעליות מחירים ניכרות. בשנתיים האחרונות כבר נראים ניצני התעוררות בפעילות הבנייה בעיר, בין היתר בעקבות כניסתה של חברת גינדי השקעות לשוק הנדל"ן המנומנם של רמלה - החברה רכשה ב-2007 מתחם של 30 דונם תמורת כ-60 מיליון שקל לבניית 300 דירות וקניון גדול.

      במהלך השנים פיתחה העירייה כמה מתחמים לבנייה, ובשנתיים הקרובות ייצאו לשוק לפחות שבע תוכניות לבניית כ-6,000 דירות ברחבי העיר. הגדולות שבהן: 1,000 דירות בקריית האומנים, 888 במתחם מכבי באזור הצפוני של העיר והמשך הבנייה של כ-2,700 דירות במתחם מצליח.

      בעשור הקרוב מתכננת העירייה בנייה של עוד 3,500 דירות במערב העיר על פי תוכנית שנמצאת בתכנון ופיתוח אזור תעסוקה בשטח של כ-3,000 דונם בשיתוף הרשויות גזר ומודיעים.

      שוק הדירות: אם תעמוד רמלה ביעדיה, מספר התושבים יעלה בעשור הקרוב מ-71 אלף כיום לכ-100 אלף.

      בשנתיים האחרונות רשמה רמלה עליות מחירים בשיעור ממוצע של 50% בכל הנכסים. דירת 4 חדרים חדשה שנמכרה לפני כשנתיים בכ-550 אלף שקל נמכרת כיום תמורת כ-850 אלף שקל. עם זאת, בקרקעות ששיווק מינהל מקרקעי ישראל בחודש האחרון במתחם מצליח בעיר ניתן לראות עליות מחירים של עד 90% בתוך שנה וחצי בלבד. מחיר קרקע ליחידת דיור בדצמבר 2007 היה 91.5 אלף שקל, לעומת כ-97 אלף שקל ביולי 2008 ו-188 אלף שקל בדצמבר 2009. ההערכות הן כי מחירי הדירות ב-2010 ישמרו על יציבות בשלב ראשון, ובהמשך יעלו בעד 10% בשכונות החדשות.

      האיום הביטחוני של עוצר את פיתוח אשקלון

      בתוך 40 דקות בלבד ניתן להגיע ברכבת מאשקלון לתל אביב - אחד היתרונות המהותיים של העיר, שסוחף רוכשי דירות רבים מאזור מרכז. העיר נהנית מכביש מהיר לתל אביב ומרצועת חוף מפותחת לצד מחירים סבירים לנכסים. פיתוח ובנייה: אשקלון נמצאת בשנים האחרונות בעיצומה של תנופת בנייה ופיתוח שלא ידעה מאז שנות ה-90. בתוך עשר שנים עלה מספר התושבים בעיר מ-100 אלף לכ-122 אלף, ומגמה זו עשויה להימשך גם בשנים הבאות.

      כבר כיום ישנן יותר מ-1,000 דירות בבנייה ועוד כ-700 דירות בשלבי הוצאת היתרי בנייה. לעיריית אשקלון עתודות קרקע זמינות לבנייה של כ-10,000 יחידות דיור בתוכניות מאושרות. התוכניות המרכזיות הן לבנייה של 3,100 דירות בשכונת האגמים בדרום אשקלון, כ-3,000 דירות בשכונות רמת הכרמים ומצפה ברנע במערב העיר, כ-1,500 דירות במתחם שיכון עובדים וכ-600 דירות בשכונת עמיצור, שבאחרונה יצאו לשיווק על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

      כמו כן מתוכננים 1,150 צמודי קרקע בברנע ב' וג' ובשכונת הרצוג ועוד 400 דירות בשכונת גבעת ציון על שדרות בן גוריון.

      שוק הדירות: אשקלון הוכיחה כי ניתן לפתח עיר גם על רקע מצב ביטחוני בלתי יציב.

      בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות באשקלון ב-30%-40% בכל סוגי הנכסים. דירת גן של 5 חדרים בשכונת ברנע נמכרה לפני כשנתיים וחצי בכ-850 אלף שקל. דירה כזו נמכרת כיום ב-1.1 מיליון שקל ויותר. בחודשים האחרונים ניכרת האטה במכירות, ולכן ההערכות לטווח הקרוב הן כי המחירים ישמרו על יציבות. בטווח הרחוק יותר קיים צפי לעליות מחירים מתונות.

      רחובות מובילה את השפלה

      לרחובות נוצרו מוניטין של של עיר מנומנמת, לא מפותחת ולא מתפתחת, אך בשנים האחרונות היא מצליחה לשבור תדמית זו. מצב העיר השתפר בשל תוכניות לפיתוח תעשיות היי-טק, הקמת רובעי מגורים חדשים ומהפכה תחבורתית בסלילת כבישים עוקפים. כל זה הביא להכפלת מספר התושבים בעיר, מכ-60 אלף בתחילת שנות ה-80 לכ-120 אלף כיום. רחובות נחשבת כיום לאחת הערים המבוקשות בשפלה, ומצליחה להתחרות בעליות המחירים בערי גוש דן.

      פיתוח ובנייה: בשלוש השנים האחרונות הצליחה רחובות לדלג על עשרות שנות שפל ולהקים שכונות חדשות עם כ-3,000 דירות, ועוד ידה נטויה. מתוך כ-15 אלף דירות בתכנון, 7,000 מהן מאושרות וייבנו בעשור הקרוב.

      כ-3,000 דירות ייבנו בשכונות הקיימות רחובות ההולנדית, אחוזת הנשיא ורחובות החדשה, שטרם מוצו במלואן. בימים אלה נבנית שכונת הדגל "רחובות המדע" שתכלול כ-2,500 דירות, והחלה בנייה של 900 דירות בצפון-מערב העיר. עוד 220 דירות ייבנו בשכונת קרית משה, ובמקביל מקודמת תוכנית לבניית 750 דירות במזרח העיר, לצד המשך פיתוח הקמתו של פארק תעשייה בשטח של 600 דונם שייועד לתעשיות ביניים.

      שוק הדירות: בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות ברחובות ב-20%-30. דירת 4 חדרים שנמכרה ב-2007 בכ-850 אלף שקל נמכרת כיום בכ-1.1 מיליון שקל. באחרונה מורגשת רגיעה במחירים, וההערכות ל-2010 הן כי רחובות תשמור על יציבות מחירים עם סטייה אפשרית כלפי מטה.

      יבנה - ההפתעה של 2010

      העיר יבנה, שסבלה ממיעוט פרויקטים ורתיעה של קבלנים מהשקעה בה, עשויה להיות אחת הערים המעניינות ביותר מבחינה נדל"נית בעשור הקרוב. בעיר כ-33 אלף תושבים, והיא ממוקמת במרחק כ-25 ק"מ מת"א, בין שתי מסילות רכבת, במזרח ובעתיד גם במערב. פיתוח ובנייה: הפעם האחרונה שבה זכתה יבנה לתנופת בנייה מאסיבית של יותר מ-1,000 דירות היתה לפני כ-20 שנה, ומאז היתה העיר בתרדמה עמוקה. בשנים האחרונות נעשו פעולות כדי להרחיב את שטח השיפוט של העיר ולאפשר את פיתוחה מבחינה נדל"נית וכניסה של תושבים חדשים.

      החלטת משרד הפנים ב-2003, לספח 8,500 דונם של קרקע חקלאית מהמועצה האזורית חבל יבנה, תראה את אותותיה בשנים הבאות. מאז ועד היום שונה ייעוד הקרקע ותוכננו תוכניות בנייה והקמת שטח ציבורי של כ-452 דונם. הודות לכך ישווקו בהדרגה 3,200 דירות שייבנו לפי עקרונות הבנייה הירוקה. בהמשך יקודמו שתי תוכניות הנמצאות בשלבי אישור שונים לבניית כ-2,800 דירות.

      תוכנית נוספת לבניית כ-1,400 דירות, "גן ראובן", אושרה במוסדות התכנון ופיתוחה תלוי בבעלי הקרקע (בין היתר חברת גינדי). בטווח הרחוק מתוכננת תוכנית בניין עיר בין העיר יבנה למושב בניה לבניית 3,700 דירות ומרכז עסקים בשטח של כ-300 אלף מ"ר.

      שוק הדירות: אם שיווק הפרויקטים יצלח, מספר התושבים בעיר עשוי לעלות לכ-85 אלף בעשור הקרוב. אותות להצלחת השיווקים ניתן לראות כבר במכרז האחרון של מינהל מקרקעי ישראל, המסמן עליות מחירים של 60% מפברואר השנה - אם בפברואר גילם מחיר הקרקע שווי של 177 אלף שקל לקרקע לדירה, הרי שבמכרזים המחיר עלה ל-283 אלף שקל לקרקע לדירה.

      בשנתיים האחרונות נרשמו בעיר עליות מחירים בשיעורים של 30%-40%. כך, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר עם מרפסת, נמכרה ב-2007 בכ-850 אלף שקל. כיום מחירה של דירה כזו הוא כ-1.1 מיליון שקל. ההערכות לשנה הקרובה הן כי מחירי הדירות ביבנה יזחלו כלפי מעלה, אלא אם כן השוק יוצף באופן משמעותי.

      יהוד-מונסון - 13 אלף דירות בעשור הקרוב

      יהוד-מונוסון נהנית מממשק תחבורתי מצוין באמצעות כביש האורך 40 המחבר בין אזור רמלה ולוד להוד השרון. בנוסף נמצאת העיר לצד כביש הרוחב 461 שמתחבר לכביש גהה (4). העיר סמוכה לנתב"ג, לאיירפורט סיטי ולמפעלים ביטחוניים באזור, וכל אלה מושכים אוכלוסיות רבות. מעבר לנגישות, מרבית חלקי העיר אינם צפופים.

      פיתוח ובנייה: בעוד שיישובים אחרים בסביבה כמו קרית אונו וגני תקוה התפתחו בעשורים האחרונים, יהוד נותרה מאחור. למעט שכונת קרית הסביונים במערב העיר ושכונת וילות הקרובה לסביון, מרבית שטחיה נותרו לא אטרקטיביים.

      בשנים האחרונות החלה העיר להראות סימני התאוששות. לפי תוכניות הבנייה, בעשור הקרוב ייתוספו לעיר כ-13 אלף דירות, כ-5,000 מהן מפרויקטים של פינוי-בינוי - מה שעשוי להעלים מהנוף העירוני מקבצי דיור ישנים.

      תוכנית בנייה גרנדיוזית שעומדת לנחות בקרוב על שולחן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז תכלול בנייה של 4,500 דירות חדשות, בצמודי קרקע ובנייני מגורים שייבנו לגובה של עד 15 קומות. התוכנית מתייחסת לשטח פתוח של 3,000 דונם ממערב לשכונת קרית הסביונים במערב יהוד, ולקרקע נוספת ממזרח לדרך אלכסנדרוני עד הכניסה ליישוב סביון.

      את הפרויקט מובילה חברת הבנייה תדהר בשיתוף העירייה.

      פרויקט נוסף שאת פירותיו נראה בקרוב הוא תוכנית לפינוי-בינוי שכבר משווקת תחת השם "מונוסון", שמקדמת חברת אשדר. במסגרת הפרויקט ייהרסו 200 דירות ברחוב התמר וייבנו 620 דירות חדשות.

      שוק הדירות: אם תוכניות העיר יתממשו, מספר התושבים עשוי לעלות מכ-77 אלף כיום לכ-120 אלף איש.

      בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות בעיר בשיעורים של 20%-40%, בעיקר באזורים היקרים יותר דוגמת שכונת קרית הסביונים. ביהוד הוותיקה נמכר בנובמבר 2007 קוטג' בשטח בנוי של 250 מ"ר על מגרש של 280 מ"ר בכ-2.2 מיליון שקל. כיום מחירו של קוטג' דומה מגיע לכ-2.6 מיליון שקל, עלייה של כ-20%.
      בפרויקט פינוי-בינוי שמבצעת אשדר בעיר היא מבקשת כיום 1.6 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים ו-2 מיליון שקל עבור דירות 5 חדרים.

      ההערכות הן כי גם בשנה הבאה המחירים בעיר ימשיכו לעלות, בשיעור של עד 10%.

      בהכנת הכתבה סייעו: זכיין אנגלו סכסון חדרה, נפתלי פלצ’ינסקי, עיריית חדרה, זכיינית רי/מקס נכסי איכות יבנה, אסתי לוטן, ראש עיריית יבנה, צבי גוב-ארי, זכיין רי/מקס אנרג’י, אסי תמיר, עיריית אשקלון, יועצת נדל"ן של אנגלו-סכסון בסביון-בקעת אונו, אפרת לוי, זכיינית אנגלו-סכסון רחובות ציפי פרנס וראש עיריית רחובות, רחמים מלול, זכיין אנגלו-סכסון ראש העין, אורן מזרחי, וראש עיריית ראש העין משה סיני, מנהל סניף אנגלו-סכסון ברמלה, ירון גלאי, וראש העירייה, יואל לביא, זכיין אנגלו-סכסון ביקנעם, משה אדרי, עיריית יקנעם, סוכן רי/מקס אקטיב בבת ים, רועי נזרוב, ועיריית בת ים, זכיינית אנגלו סכסון לב השרון, לאה מלוכנא, זכיין רי/מקס כפר יונה, ניצן פניני, יו"ר המועצה אפי דרעי.