קבלן תוצרת בית

שיטת המעטפת, שבה רוכשים דירה שבה רק קירות חיצוניים, נשמעת מפתה ועשויה להיות גם זולה יותר - הרוכשים יכולים לעצב את הדירה בדיוק לפי צורכיהם וטעמם וגם לחסוך עד 20% מעלות הדירה.

מצד שני, השיטה עלולה להיות בעייתית מאוד אם 50 דיירים בבניין צריכים לבנות את הדירות שלהם בעצמם תוך עמידה בלוחות זמנים לפי תקני בנייה שהם כלל אינם מכירים.

רוכש שמקבל דירה ברמת מעטפת מקבל למעשה "ארבעה קירות" - את הקירות החיצוניים של הדירה, ללא צבע, ללא חלוקה פנימית של חדרים, עם רצפת בטון חשופה ובלי מטבח, חדרי אמבטיה ושירותים.

משלב זה והלאה הכול תלוי בקונה, שהופך למנהל של פרויקט שיפוץ הדירה. יזם הפרויקט יוצא מן התמונה, והקונה אחראי להשלים את הדירה - החל מבחירת הקרמיקות והמטבח ועד לבחירת קבלני הביצוע.

אנשים בעלי מעוף יצירתי ויכולת טכנית עשויים להתלהב מהפורמט הזה, שמספק להם הזדמנות לביטוי כל השאיפות האדריכליות החבויות שלהם. אחרים יראו בכך נטל - הרי בשביל מה קונים בכלל דירה מקבלן? כדי לקבל דירה מוכנה "מהניילונים" ולא להסתבך עם החשמלאים והאינסטלטורים.

היתרון העיקרי של שיטת המעטפת טמון בחיסכון בעלויות. אבי פורמן, סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים, מעריך כי דירה מושלמת בשיטת המעטפת תהיה זולה בעד 20% מדירה מקבלן באותה רמה. את ההוזלה משיגים בשתי דרכים: רכישת מוצרים זולים יותר לדירה והפחתה של מס רכישה ושכר הטירחה של עורך הדין. לחלופין, אומר פורמן, "אפשר ליצור דירה מפוארת במחיר של דירת סטנדרטית מקבלן". פורמן אומר כי חברת אזורים שוקלת כיום להכניס קונספט שיטת המעטפת לפרויקטים שלה.

"מיזוג אוויר לדוגמה - מזגן מיני מרכזי עולה כ-15 אלף שקל בשיטת המעטפת, כולל התקנה ועבודות הנמכת התקרה. יזם מוכר מזגן כזה עם הדירה ב-25 אלף שקל, ולא מפני שהוא מרוויח עליו", מדגים פורמן. לטענתו, אותו היחס נכון גם לגבי מטבחים, ריצוף ואמבטיות.

החיסכון השני הוא במס הרכישה, המשולם עבור כל רכישת דירה בישראל בהתאם למדרגות שנקבעות לפי מחיר הדירה. בשיטת המעטפת הקבלן בהכרח מוכר את הדירה במחיר נמוך יותר (מפני שלא בוצעו בה עבודות גמר), ומס הרכישה שנגזר ממחיר הדירה נמוך יותר. לפי אותו עיקרון אפשר להפחית גם את שכר הטירחה של עורך הדין, שגובה תשלום בשיעור שנע בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה. מכאן שככל שהדירה זולה יותר, גם עלות זו פוחתת.

"הבעיה של רוכשים רבים היא העמדת ההון העצמי לרכישת דירה", מוסיף פורמן על יתרונות השיטה. "יש זוגות שמשתכרים יפה מאוד, אפילו 20 אלף שקל נטו בחודש, ויש להם יכולת להחזיר את המשכנתא - אבל אין להם ההון העצמי ההתחלתי שדרוש לצורך ביצוע העסקה. בשיטת המעטפת ההון העצמי הנדרש מופחת בצורה ניכרת, מה שפותח את הדלת עבור אלה שאין להם הון התחלתי".

נקודה נוספת למחשבה היא פריסת התשלומים. את המוצרים בדירה, מהריצוף עד המטבח, אפשר לקנות בפריסת תשלומים נוחה יותר מאשר התשלום ליזם, שלו מעבירים את כל הכסף עם מסירת הדירה.

אם הכול כל כך ורוד, מדוע בעצם השיטה כמעט לא נוסתה בארץ? "זה הצליח בארץ רק במגורי יוקרה", טוען מאיר טל, מנהל תחום הדיור במרכז הבנייה הישראלי. "זה נובע מכך שבמגדלי יוקרה הלקוחות קונים שטח בקומה ולא דירה סטנדרטית, ולכן צריך להשלים אותה, וגם מפני שסטנדרט הגימור שהם רוצים גבוה מאוד".

בארץ, השיטה נארזה בעטיפת שיווק חדשה ונוסתה רק כגימיק שיווקי בכמה פרויקטים, שבהם הציעו היזמים לרוכשים דירת מעטפת, עם אפשרויות בלתי מוגבלות לכאורה לעצב את הדירה שלהם. אלא שלא מדובר בדבר האמיתי, שכן במקרים אלה היזם הוא זה שמבצע את השינויים לפי המחירון שלו - ובסופו של דבר הרוכשים משלמים עבור הדירה מחיר מלא.

לעת עתה עדיין אין כמעט בארץ בנייה בשיטת המעטפת, ולמען האמת גם במדינות מערב אירופה וארצות הברית היא אינה קיימת. ארצות הברית, אגב, נוטה בקיצונית לצד השני, ושם הרוכשים אינם יכולים להזיז קיר או להחליף את המטבח שנותן הקבלן בתוכנית המקורית.

המקטרגים כמו טל טוענים כי למעשה מדובר בשיטה שיובאה מפולין ומדינות מזרח-אירופיות נוספות, והיא בסך הכל היא שריד של העולם הקומוניסטי ולא המצאה מודרנית.

פורמן מעיד כי "לחבר'ה צעירים זה יכול להיות פתרון נהדר", אבל גם מזהיר כי הדברים אינם פשוטים כפי שהם נראים: "בשיטה זו, הבניין עלול ליהפך לאתר בנייה לאחר מסירת הדירות, ותהיה בעיה גדולה מאוד אם כל הדיירים לא יסיימו את הדירה יחד", הוא מסביר. "צריך לבנות מנגנון שבו מחליטים על תאריך סיום הבנייה והוא מחייב את כל הרוכשים".

הבעיות אינן מסתכמות במועדי סיום הבנייה של הדירות. שיטת המעטפת מאפשרת גמישות לדייר למקם כל חדר בכל מקום בדירה (למעט הממ"ד, שחייב להיות באותו מיקום בכל הדירות). שירותים שממוקמים מעל חדר שינה יכולים ליצור רעשים לא נעימים בקומה למטה. בעיות מהסוג הזה פתירות באמצעות תכנון מראש של בניין "גמיש" - בניין שבו יש אלמנטים מספקים של גובה ומרווח בין הקומות, שכבות איטום ואקוסטיקה - אלמנטים שבעזרתם אפשר לספוג את כל שיגעונות התכנון של הדיירים.

"נכון שהשיטה הזאת מאוד מפתה, אבל בארץ היא יכולה להיות מאוד בעייתית", מסייג טל. "יש אחריות של היזם על פי חוק המכר ותקופת בדק ואחריות לדירה, ויש תקני בנייה שהצרכנים לא מכירים בהכרח.

"אני לא יכול לתאר בניין של 80 דיירים, שבכל דירה עובדים כמה קבלנים שונים. מה ילך שם בחדר המדרגות? תהיה שם אנדרלמוסיה. זה מגדל בבל", הוא מוסיף. "יש מקום להפחתת עלויות, אבל הכאוס בבנין יהיה מטורף. זה לא ישים".

טל תומך בגמישות תכנונית, אפילו מוחלטת, בתנאי שהכל יבוצע דרך היזם או הקבלן הראשי של הבניין. "אני בעד שכל דייר יוכל להביא את האדריכל או מעצב הפנים שלו, ולתכנן את הבית כמו שהוא רוצה ועל פי התקן. מחיר הדירה צריך להיות מחיר בסיס ולצדו מחירון מסודר, מוסכם וחתום לכל סוג של בנייה נוספת. את הבנייה יבצע הקבלן של הבניין".