וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

המחיר האמיתי של הדירה

רז סמולסקי

11.7.2009 / 18:06

אתם עומדים לקנות דירה, מקבלן או יד שנייה, אבל המחיר הסופי הוא לא זה שמציג לכם המוכר - הכירו את החור השחור אליו נשאב הכסף שלכם

רוכשי הדירה אמנם יודעים את מחירה היטב, אך עלות רכישת הדירה היא סיפור שונה לגמרי, שלמרות החשיבות האדירה שלה מוזנחת על ידי רבים - חלקם הגדול זוגות צעירים שאינם מנוסים ברכישת דירות.

זוגות שבוחרים לקנות דירה חדשה מקבלן מניחים שהמחיר המוצג בפניהם באתר המכירות הוא זה שהם ישלמו ביום קבלת המפתח. אך האם זה אכן כך? האם הם בדקו את נקודות החשמל בדירה? האם ידוע להם ש"המטבח הסטנדרטי" שהקבלן מבטיח להם אינו אלא מטבח בגודל מינימלי שלא יוכל להספיק בחיי היום-יום? ומה עם הוצאות על עורך דין? ומה בנוגע לסעיף שקונים רבים נוטים לשכוח אותו, עד שהם מקבלים הודעה ממס שבח - תשלום מס רכישה? ומובילים? לפתע מתברר שהעלות המצטברת הכרוכה ברכישת דירה מגיעה לעשרות אלפי שקלים מעבר למחיר המוצהר, וזוהי רק ההתחלה.

בקניית דירה מיד שנייה המצב מסובך עוד יותר. במקרה האופטימלי, בוחרים הקונים בדירה משופצת כדי לא להסתבך בתהליך מורכב של שיפוצים וקבלנים. אלא שגם דירה כזו מצריכה בדרך כלל "כמה שינויים קלים", כדי להתאימה לצורכי הדיירים החדשים. רק צביעה של הדירה - השיפוץ המינימלי הנדרש - תעלה לפחות 4,000 שקל.

אלה שבוחרים באתגר הגדול מכל וקונים דירה לשיפוץ, כמעט תמיד ימצאו את עצמם חורגים מהתקציב ומתפשרים על הרבה מאוד אלמנטים בשיפוץ. חלמתם על אי רומנטי במטבח? הכינו 5,000 שקל; LCD חדש לסלון? לפחות 3,500 שקל; והאפשרויות הן בלתי מוגבלות - הכל תלוי בצרכים, ביכולת ההתפשרות שלכם וכמובן, באמצעים שעומדים לרשותכם.

ההוצאות הגדולות ביותר הן אלה שכרוכות בשיפוץ יסודי, הכולל הריסת חלקים מהדירה ובנייתם מחדש.

כך, ריצוף מחדש של הדירה בפרקט יעלה 15-22 אלף שקל, והחלפת האמבטיה תעלה 25-30 אלף שקל. החלפת מערכת האינסטלציה תעלה כ-10,000 שקלים נוספים.

הבעיה העיקרית היא שאת ההוצאות האלה, שמגיעות ל-5%-10% ממחיר הדירה, הקונים מביאים בחשבון רק סמוך לכניסתם לדירה. את המשכנתא, לעומת זאת, הם לקחו חודשים ארוכים קודם לכן, לאחר שהתחשבו רק במחיר הדירה. רבים מנסים לקחת משכנתא קטנה ככל האפשר - צעד מובן, אך כשלא מביאים בחשבון את העלויות ההכרחיות שמסביב, נכנסים לצרות ולהוצאות רבות יותר.

להלן אם כן פירוט ההוצאות הצפויות בעת רכישת דירה.

מסים

מילא מאות אלפי שקלים שעולה דירה, מילא כל ההשקעות בשיפוץ וריהוט - לפחות מדובר בהשקעה שתצמח ממנה תועלת. כשרשויות המסים מבקשות להתערב לכם ברכישת דירה, התחושה היא שמדובר בכסף שירד לטימיון.

מס הרכישה הוא מס מדורג, שגובהו נקבע לפי שווי הדירה. עו"ד טל יצחק רון ממשרד רון דריהם ושות', שמתמחה בנדל"ן, מסביר כי דירה במחיר של עד 1,026,660 שקל פטורה ממס כזה. דירה שעולה 1,026,660-1,442,780 שקל מחויבת בתשלום 3.5% מההפרש בין מחיר הדירה למינימום, ומעל המחיר הזה עולה שיעור המס ל-5%. לדוגמה, עבור דירה שקניתם ב-1.4 מיליון שקל, תצטרכו לשלם לקופת המדינה 13,000 אלף שקל. נשמע כמו כסף קטן? הוא תמיד חסר דווקא כשצריך אותו.

וזה לא הכל. רון מדגיש כי "ישנם מקרים שבהם רשויות המס אינן מקבלות את המחיר שנקבע בין הצדדים כמחיר העסקה, מוציאות הערכת שווי המשקפות את השווי האמיתי של העסקה על פי ראות עיניהן, ומחייבות במס לפי ערך זה".

ישנו מס נוסף, מס שבח, שחל על עליית ערך הדירה, כלומר על הפער בין מחיר הרכישה של הדירה לבין מחיר בו נמכרה. כך, בעסקות של משפרי דיור חשוב להכניס לתחשיב הפיננסי את האפשרות כי יהיה צורך לשלם לרשויות גם מס שבח עבור הדירה הקודמת.

עורך דין

גם מתשלום שכר טרחה לעורך דין לא תוכלו להתחמק, ועדיף שלא לנסות אפילו. אתם יכולים לנסות לחפש חברים שיערכו עבורכם את החוזה בחינם, אבל חוזה לרכישת דירה כרוך בסיכונים משפטיים וספק אם תמצאו את החבר שיעשה לכם את הטובה הזו ללא כל תשלום. עו"ד טל יצחק רון, ממשרד רון דריהם ושות', מציין כי שכר טרחה נע בין 0.5% ל-1.5% מערך הדירה, ועורכי דין רבים מנהיגים שכר מינימום של 5,000-10,000 שקל לעסקה. אם קניתם דירה ב-1.4 מיליון שקל, עורך הדין יגבה מכם 7,000-21,000 שקל, כולל מע"מ.

אם אתם רוכשים דירה מקבלן, שימו לב: הקבלן מספק לכם עורך דין, ולא בחינם כמובן, אלא בעלות של 1.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. עו"ד רון מזהיר שעורך הדין הזה מייצג יותר את הקבלן ופחות את הקונים. אחד מהלקחים החשובים מפרשת התמוטטותה של חברת הבנייה חפציבה הוא שלרוכשי הדירות עדיף לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמם. בקיצור, עלות שני עורכי הדין (מצד הקונה ומצד הקבלן), במקרה של דירה חדשה במחיר של מיליון שקל, היא יותר מ-20 אלף שקל.

כשרוכשים דירה יד שנייה קורה לא פעם, ששני הצדדים לוקחים עורך דין אחד שיסדיר את העסקה, ובתמורה משלם לו כל אחד מהם עמלה מופחתת. הנוהג הזה אמנם חסכוני, אולם אינו מומלץ, ועדיף לשכור שירותי עו"ד שייצג רק אתכם.

צביעה

אתם מכירים את השלטים שתלויים על תמרורים ומציעים לכם לצבוע את הדירה ב-1,500 שקל? אם זה נשמע לכם טוב מכדי להיות אמיתי, זה אכן כך. צביעה היא השיפוץ הבסיסי ביותר לדירה מיד שנייה, גם אם היא משופצת, ומעבר דירה הוא הזדמנות פז לחדש את מראה הקירות. ערן סיב, יו"ר איגוד קבלני השיפוצים, מסביר שמחירי הרצפה שמציעים החאפרים אינם הגיוניים. לדבריו, "אי אפשר להשיג עבודה איכותית במחיר כזה ובדרך כלל מדובר בעבודה בלי תיקוני שפכטל לקיר".

סיב מעריך שעלות צביעה של חדר עם תיקונים ברמה סבירה, כולל כיסוי הרהיטים בפלסטיק להגנה, היא כ-1,000 שקל לחדר. מכאן, שצביעת דירה בת ארבעה חדרים עולה כ-4,000 שקל. בנוסף, צביעה של סלון, מטבח ומעברים תעלה 2,000-3,000 שקל.

כמובן, ניתן תמיד להחליט על צביעה עצמאית וכך לחסוך בעלויות. אלית קלדרון, מנהלת השיווק של אתר Adira מסבירה שלצביעת חדר נדרשים בממוצע חמישה ליטרים של צבע כאשר מחיר ליטר הוא 80-100 שקל. בשנים האחרונות התפתחו טרנדים חדשים בתחום ובאתר Adira מציינים שהיום כבר לא צובעים את כל הדירה בלבן "משעמם", אלא מבליטים לפחות קיר אחד בחדר בגוון שונה משאר הקירות, כאשר הצבעים הדומיננטיים הם קפה, שמנת וחאקי עדין.

sheen-shitof

עם הנחה בלעדית

החברה הישראלית שהמציאה את מסירי השיער עושה זאת שוב

בשיתוף Epilady

ריהוט

אם אין לכם הרבה ציוד וחשבתם שיצאתם בזול - תחשבו שוב. את כל הציוד שחסר לכם תצרכו לקנות. נגמרו הימים שבהם יכולתם לקוות שתשכרו דירה עם מקרר או סלון. מהיום, כל מכשירי החשמל והריהוט יהיו בבעלות מלאה שלכם.

גם אם תימנעו מכניסה לחנויות של מעצבי העל כמו קסטיאל ואריק בן שמחון, ריהוט הסלון עלול לגרום לכם נזק כלכלי של עשרות אלפי שקלים. מחירם של מערכת ישיבה ושולחן קפה מתחיל ב-8,000-10,000 שקל במקרה שמדובר בנגרים כמו אלה שברחוב הרצל בתל אביב או איקאה, שיכולים לספק פתרונות זולים, אם כי לא בהכרח איכותיים ביותר. כמובן, שאפשר לנסות לחפש ריהוט מיד שנייה ולהוזיל את המחיר בצורה משמעותית.

מזנונים הם עוד פרט קטן שיכול להגדיל את התקציב בכמה אלפי שקלים. באיקאה אפשר למצוא מזנונים בסיסיים מאוד במחיר של 500 שקל, אבל היחידות הגדולות יכולות להגיע גם למחיר של יותר מ-2,500 שקל. מי שרוצה לקנות מזנון ברמה אחת מעל, כמו זו שבחנויות העיצוב בקניון דיזיין סנטר, יצטרך להוציא כ-4,000 שקל ויותר.

בסך הכל, סלון צנוע עולה כ-10,000 שקל, אבל עלייה קטנה ברמה ובאיכות תביא אתכם בקלות רבה למערכות ישיבה ב-20 אלף שקל.

ריצוף

פרקטים - פרקט למינציה עולה כ-90 שקל למ"ר, לפי הערכה של סיב (העלות כוללת את הפרקט ואת ההדבקה). מחירו של מ"ר פרקט מעץ טבעי מתחיל ב-270 שקל ויכול להגיע גם ל-600 שקל. הכל תלוי באיכות העץ: למינציה לדירה בת 100 מ"ר תעלה כ-9,000 שקל (וזו האופציה הזולה). פרקט מעץ טבעי יוקרתי יעלה לפחות 25 אלף שקל.

קרמיקה ושיש - ריצוף קרמיקה זולה מתחיל ב-35 שקל למ"ר ומגיע עד 600 שקל למ"ר לקרמיקה איכותית. שיש נחשב מוצר יוקרתי יותר ומחירו נע בין 120 ל-1,000 שקל למ"ר, כאשר ברמת המחיר הגבוהה אפשר לרכוש אבנים גדולות במיוחד, בגודל מטר על מטר.

אחרי שבחרתם את האבנים היקרות, מישהו גם צריך להדביק אותן לרצפה. האופציה הזולה היא להדביק ריצוף חדש על ריצוף קיים, וסיב מעריך את עלות העבודה בכ-140-150 שקל למ"ר. זה אמנם פשוט וזול יותר, אבל כדאי להביא בחשבון שריצוף כזה מקטין את גובה הדירה, ובהתאם צריך גם לקצר את הדלתות בבית.

אם בחרתם לפרק את הריצוף הישן ולהחליף את הריצוף מן היסוד, העלות תהיה כ-220 שקל למ"ר. כמובן שמדובר בעלות העבודה בלבד, ללא עלות הריצוף עצמו. כך, עלות העבודה בלבד לדירת 100 מ"ר תהיה כ-15 אלף שקל להדבקה רגילה וכ-22 אלף שקל להחלפה.

מטבחים: הלב היקר של הבית

המטבח הוא אחד המוקדים הבעייתים ביותר של הבית, גם אם מדובר בדירה חדשה מקבלן.

כל דירה חדשה נמכרת עם מטבח סטנדרטי, אלא שהסטנדרט בדרך כלל אינו מספק. לכן, חלק ניכר מרוכשי הדירות מעדיפים לשפר את המטבח - ולפינוק הזה יש תג מחיר.

סיב מעריך שתמורת 17-20 אלף שקל אפשר לרכוש מחברות מטבחים ברמה נמוכה או מנגרים פרטיים מטבח בשטח של 10 מ"ר מהסוג הזול, שעשוי מעץ סיבית או מלמין. רמה אחת מעל, מחירי המטבח מתחילים ב-20-25 אלף שקל ומגיעים ל-35-40 אלף שקל למטבח מעץ סנדוויץ' הכולל גם צירים איכותיים יותר לדלתות ומסילות משודרגות למגירות.

ברמה הגבוהה ביותר אפשר למצוא מטבחים בעלות של 200 אלף שקל, והשמים הם הגבול: עץ מלא, זכוכיות חלביות, צביעת העץ בתנור ועיצובים בעץ בעבודת יד.

האופציית הזולה ביותר לשדרוג מטבח מקבלן היא באמצעות ספק המטבחים שעובד עם הקבלן. במקרה כזה, הרוכשים משלמים תוספת עבור שדרוג המטבח, ומקבלים אפשרות להתקין את המטבח עוד בשלב הבנייה של הדירה. מי שבוחר לשדרג בחברה אחרת משלם עבור המטבח מחיר מלא. במקרה הזה, הרוכש מקבל זיכוי מהקבלן עבור ה"מטבח הסטנדרטי" בסכום של כמה אלפי שקלים. כאשר מזמינים מטבח מספק אחר, אפשר להרכיב אותו רק אחרי קבלת הדירה - מה שמעכב בכמה שבועות את הכניסה לדירה.

אבזור למטבח

תנור- נכון, יש לכם תנור עם כיריים בדירה השכורה, אבל המידות לא כל כך מתאימות לדירה החדשה ובכלל אתם רוצים תנור בילט-אין בתוך ארונות המטבח ועלותו נעה בין 1,500 ל-6,500 שקל. אם חפצתם דווקא בתנור משולב עם כיריים, המחיר יכול לנוע בין 2,000 ל-4,000 שקל. כמובן שאפשר למצוא בתחום הזה מוצרי יוקרה, שעלותם מתחילה ב-6,000 שקל ומטפסת ליותר מ-10,000 שקל.

מקרר - במחירי המקררים יש טווח גדול מאוד, שכן הם נגזרים לא רק מאיכות היצרן אלא גם מגודל המקרר. לכן, אפשר למצוא עשרות דגמים שמחירם מתחיל ב-3,000 או 4,000 שקל, ולהגיע לעשרות אלפי שקלים.

מדיח כלים - אחד ממוצרי החשמל שנדיר למצוא אותם בדירות שכורות הוא מדיח הכלים, בעיקר אצל זוגות צעירים שעומדים לפני רכישת דירה ראשונה. מדיח יכול לעלות 2,000-4,500 שקל.

דלתות וחלונות

אמנם אין חובה לרכוש חלונות בכניסה לדירה, אבל רוכשים רבים בוחרים לעשות כך. יש מגוון רחב - החל בזכוכית פשוטה בעובי של כ-5 מ"ר, דרך זיגוג כפול וחלונות טריפלקס וכלה בחלונות אנטי-סאן נגד קרינה וזכוכיות חלביות. עלות חלון סטנדרטי מתחילה ב-500 שקל למ"ר עם מסגרת אלומיניום ויכולה להגיע גם ל-1,300 שקל, עם אלומיניום בלגי.

עוד מוצר בסיסי שנראה פשוט, אבל מחירו עשוי להפתיע הוא דלתות. מחיר הדלתות הזולות ביותר הוא 450-500 שקל, ודלתות מעץ מלא עשויות לעלות גם 1,500-2,000 שקל לדלת. כמובן שיש גם דלתות מפוארות, עם פיתוחים, צביעה בתנור ותוספות אחרות, שעלותן עשויה לטפס ל-3,000-4,000 שקל. בסך הכל, דירת ארבעה חדרים שיש בה כשש דלתות, תדרוש השקעה של 3-12 אלף שקל.

מכונת כביסה, מייבש וטלוויזיה

הפערים במחירי מכונות הכביסה והמייבשים מגיעים לכמה אלפי שקלים, כאשר מחירה של מכונת כביסה נע בין 1,600 שקל ליותר מ-5,500 שקל למותגים איכותיים יותר. במייבשי כביסה הפערים דומים, אבל טווח המחירים זול יותר באופן יחסי, ואפשר למצוא מכונות ייבוש במחיר הנמוך מ-1,000 שקל. המייבשים היקרים עשויים לעלות יותר מ-4,000 שקל.

נכון, אפשר להעביר את הטלוויזיה הישנה, אבל בדירה החדשה היא תיראה כמו פיל בחנות חרסינה. המחיר תלוי במחיר וביצרן, אבל בעיקרון, תתכוננו להיפרד מ-4,000-8,000 שקל נוספים. ואם כבר קניתם פלסמה חדשה או LCD, אולי תרצו לבדוק את הטרנד החדש בתחום הנישות: התקנת ה-LCD בתוך נישה מגבס, כך שהמסך לא בולט מהקיר. התענוג הזה עולה כ-7,000 שקל.

שירותים, אמבטיות וצנרת

היתרון של החלפת הריצוף מן היסוד הוא שזו הדרך היחידה שמאפשרת להחליף גם את מערכת הצנרת בבית. ככל שהדירה ישנה יותר, כך חשוב יותר להחליף את הצנרת - ורכישת דירה היא ההזדמנות היחידה לעשות זאת. סיב מעריך כי כל נקודת אינסטלציה עולה כ-1,200 שקל. עבור דירה ממוצעת תעלה האינסטלציה כמעט 10,000 שקל.

בנוגע לחדרי אמבטיה טווח המחירים הוא עצום - סיב אומר כי בהערכה גסה, עלות חדר כזה היא 20-25 אלף שקל.

הובלה

אומרים עליהם שהם מאחרים, שהם שוברים את הואזות ומערכות הסטריאו, ושהם לא אמינים - אבל אי אפשר לעבור דירה בלי המובילים. מחיר ההובלה נקבע לפי הקומה בה ממוקמת הדירה שממנה אתם יוצאים וזו שאליה אתם נכנסים, המרחק בין הדירות, אם יש מעלית וכמובן לפי כמות הציוד המועבר. בהנחה שמדובר בזוג ללא ילדים, עם ציוד בסיסי כמו מיטה, פינת אוכל, מקרר, ארון, טלוויזיה, שולחן כתיבה וארגזים שונים, תעלה ההובלה כ-1,000-2,000 שקל.

ועוד הוצאות...

אדריכל כעיקרון, אדריכל דורש תשלום של 4% מעלות הפרויקט. אדריכל מתחיל ייקח גם פחות, ואדריכל העובד עם האלפיון העליון ייקח הרבה יותר. למי שחושב שהוא לא זקוק לשירותיו של איש מקצוע, כדאי לזכור שמעבר לתוצאה, שתהיה בהתאם לחוסר הידע שלו, תכנון נכון ומקדים עם אדריכל מנוסה מוריד את עלויות השיפוץ: אם מגיעים עם כל הפרטים וכתבי הכמויות למשא ומתן עם הקבלן, קל יותר לקבל ממנו מחיר אטרקטיווי. אחר כך, כל שינוי יעלה הרבה יותר - כפי שיודע כל מי ששיפץ דירה.

תיווך "דמי התיווך נתונים למשא ומתן, אבל בעיקרון מתווך גובה כ-2% מהעסקה + מע"מ" מסביר עו"ד טל יצחק רון. לכן, דירה שקניתם ב-1.2 מיליון שקל עולה תעלה לכם עוד 24 אלף שקל, לפני שהספקתם להגיד ג'ק רובינזון.

עלויות נלוות למשכנתא קחו עט ונייר ורשמו: עמלת פתיחת תיק - 0.25% מערך ההלוואה. הערכת שמאי לדירה מטעם הבנק - 350-1,000 שקל. ייפוי כוח נוטוריוני - 238 שקל. משכון הנכס ורישום הערת אזהרה - 350 שקל. הוצאת נסח טאבו עבור הבנק - 62 שקל. לכך צריך להוסיף גם ביטוח חיים, ביטוח נכס וריבית על המשכנתא. (המחירים באדיבות עו"ד רון).

עלויות ייחודיות לדירה מקבלן חיבור לתשתיות - 4,000-5,000 שקל. היות שמסירת הדירה מהקבלן במועד היא נדירה כיום, הביאו בחשבון שתצטרכו להמשיך לשלם לבעל הדירה שלכם כמה חודשי שכירות נוספים.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    3
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully