לי זה לא יקרה

האם בועז יונה היה האשם היחידי בכך שלדירות רבות של חפציבה לא נרשמה ערבות לפי חוק המכר? האם הוא באמת ניצל את תמימות הקונים, כפי שטענו רבים? או אולי היה שם סוג של שיתוף פעולה, בדיוק כפי שהתגלה באחרונה בפרויקט של חברת "עובד לוי תיעוש האבן והבנייה" בירושלים, שנקלעה לקשיים ומונתה לה כונסת נכסים. במסגרת בדיקתה נדהמה הכונסת להיווכח, כי על אף שפרשת חפציבה היתה ידועה ומוכרת, כרבע מרוכשי הדירות בפרויקט העדיפו לוותר על קבלת ערבויות בתמורה להטבות כאלה ואחרות.

מדובר בפרויקט מגורים ברחוב שמואל בייט בשכונת רמת בית הכרם בירושלים, שבו בנתה החברה 49 יחידות דיור. עד היום מכרה החברה 38 דירות, ואולם כ-10 מהרוכשים לא קיבלו ערבות בנקאית לפי חוק מכר הדירות. את הפרשה חשף הבנק, שלבקשתו מונתה כונסת הנכסים רו"ח עליזה שרון - שגילתה, בין היתר, כי חלק מהרוכשים שיתפו פעולה עם הקבלן בתמורה להטבות שונות.

"תמורת הפקדת הכספים שלא בחשבון הליווי, נתן מנהל החברה הנחות וקיזוזים", מסבירה שרון. "לחלק מהלקוחות הובטח כי דירתם תשודרג ללא תמורה נוספת. במקרים אחרים הלקוחות קיבלו הנחה משמעותית. הדירות בפרויקט נמכרו במחיר שנע בין 1.7 ל-3 מיליון שקל, וההנחות נעו בין 50 ל-400 אלף שקל. הקבלנים אומרים ללקוח: תעביר לי כ-100 אלף דולר במזומן, ואני אעשה לך הנחה של כ-50 אלף בתשלום הכולל. זו הנחה משמעותית. כמו 10 משכורות נטו".

פרשת חפציבה היא אחת הפרשות שהסעירו בשנים האחרונות את המדינה, ובמיוחד את ענף הנדל"ן. מדובר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל שקרסה בסוף יוני 2007, והפילה אחריה כ-4,200 בעלי בתים - מה שגרם להתערבות המערכת המשפטית והחוקתית.

בעקבות הפרשה תוקן חוק מכר הדירות, שחייב את הרוכשים בתשלום בפנקס שוברים לבנק בלבד, חייב את המוכר והבנקים ליידע את הקונה על זכויותיו, וחייב את הבנקים להמציא ערבות בנקאית לקונה תוך 14 יום מהתשלום וללוות את כל הפרויקטים בישראל באמצעות ממונה מיוחד ומפקח עבודות. כמו כן, תוקנו גם רמות ענישה שונות למפרי החוק. אך למרות כל זאת, מתברר שהלקוחות מעדיפים את המתנות של הקבלנים.

הכונסת שרון התקשתה להאמין לממצאיה. אף שכל הקונים ידעו מה קרה בפרשת חפציבה, הם היו מוכנים להיכנס לאותה המלכודת בעיניים פקוחות. "שאלנו אותם אם הם לא שמעו על פרשת חפציבה, וכולם הודו שהם מכירים את הסיפור. חלק מהם הסבירו כי רצו לעשות טובה לקבלן, וחלק בכלל לא היו מודעים למה שעשו. באחד המקרים הגיע אלי זוג צעיר, בני כ-30, והם טענו כי היו בטוחים שהפרויקט בשלבי סיום - ולכן הם אמורים לקבל את הדירה תוך זמן קצר, ואין להם ממה לחשוש. נראה שאנשים פשוט לא למדו את הלקח. הם התפתו להנחות ולשדרוגים", היא מספרת.

על אף הדברים טוענת שרון כי לקוחות רבים, גם בפרשת חפציבה וגם בפרשה החדשה, פעלו בתום לב. "הם קוראים עיתונים ויודעים מה המצב בשטח, אבל הם לא מבינים את הדקויות: מה ההבדל בין חשבון הבנק של החברה לחשבון המלווה, מה צריך לקבל בעבור התשלום, ומי מחויב לתת את הערבות הבנקאית", היא מסבירה.

"יכול להיות גם מצב של קבלן שיש לו כמה חשבונות ליווי", מוסיפה שרון. "במקרה כזה, אם הלקוח לא הפקיד בחשבון המלווה של הפרויקט, הוא שוב בבעיה. הוא עשוי שלא לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה, מה שאומר שהדירה שרכש לא תוסר מהשעבוד אם הקבלן או הפרויקט ייקלעו לקשיים".

המסקנות על הקונים הישראלים, אם כן, הן עגומות מאוד. מתברר שהמוטו "לי זה לא יקרה" מנחה אותם גם בהשקעותיהם בענף הנדל"ן, והם לא הפנימו כי הערבות היא כלי שבא להגן על כספם ולהבטיח שלא יאבד עם התמוטטות הקבלן. הם מוכנים לסכן את כל השקעתם כדי לקבל הנחות שונות, והם גם לא למדו את הלקח כי קבלן מסודר במצב איתן אינו אמור לבוא אליהם בהצעות כאלה. עבירות מהסוג הזה לא יכלו להתבצע ללא סיוע - פאסיווי או אקטיבי - מצד הקונים.

"החוקים באים להגן על אותם רוכשי דירות", מסבירה עו"ד רוני איל-להב ממשרד צמלמן פילוסוף. "אבל אם מגיע רוכש שבוחר להתעלם מהחוק כדי לקבל תנאים טובים יותר, קשה יהיה לאכוף את החוק. זה מה שקרה בחפציבה, וזה מה שימשיך לקרות אם הלקוחות ימשיכו להתפתות".

לדברי איל-להב, ההטבות שניתנות ללקוח באות לידי ביטוי בהנחות משמעותיות במחיר רכישת הדירה, תשלומים נוחים יותר, וצ'ופרים כמו שדרוג הדירה בסטנדרט פלוס. "הקבלן רוצה נזילות של הכסף, לכן בין היתר הוא מבקש מהלקוחות תשלום ראשוני גבוה ובמזומן. כמו כן הוא מבקש מהם כי יתר התשלומים לא ייעשו לפי קצב התקדמות הבנייה. בתמורה הוא מבטיח להם הקפאת תשלומים ופריסתם, ובמקרים מסוימים אף מוותר להם על ההצמדה למדד המחירים לצרכן, לדולר או לתשומות הבנייה".

רו"ח שרון טוענת כי גם יזמים וקבלנים גדולים עשויים ליפול, בשל קשיי תזרים. הדבר עשוי לנבוע מניהול כושל או תקופה לא טובה. "לא מדובר בגנבים בפוטנציה", מסבירה דורון, "השוק הפיננסי במשבר וזה משפיע גם על השוק הריאלי. בשנתיים הקרובות חברות נדל"ן ימצאו את עצמן בקשיים תזרימיים גדולים יותר. הרבה אג"חים ייפרעו, ולא ממש ברור מהיכן הם ישולמו. ליזמים אין כוונה שהחברה תיפול, אבל הם פועלים בכמה פרויקטים במקביל, ואם יש להם מצוקה תזרימית בפרויקט אחד הם מניידים את הכסף מפרויקט לפרויקט. במצב כזה אף אחד לא יודע לאן הכסף הגיע, בעבור מה שילמו, מי שילם וכמה. בימים אלה הלקוחות חייבים להקפיד כפליים שעל כל שקל שהעבירו הם יקבלו ערבות בנקאית".

סמנכ"ל ומנהל אגף עסקי בבנק ירושלים, בנצי אדירי, סבור כי אחת הסיבות לכך שהציבור ממשיך לבצע טעויות היא שמערכות ההסברה לא פעלו אחרי פרשת חפציבה. "מבחינת הבנקים בהחלט נלמדו הלקחים, אבל צריך להבין שלמרות ההקשחה אין סגירה הרמטית. תמיד נמצא אנשים יצירתיים שיוכלו לזייף ולרמות גם אחרי החלת החוק", הוא אומר.

"אחת הבעיות היא שלא היה קמפיין טלוויזיוני של בנק ישראל, של איגוד הבנקים או של התאחדות הקבלנים, שאמר לצרכן ?דע את זכויותיך', ?עשה ואל תעשה'", ממשיך אדירי. "יש הרבה דברים שצריך להבהיר שלא מסתיימים בחקיקה. הלקוח צריך לדעת שחובתם של היזם והבנק להסביר לו את כל זכויותיו וחובותיו כמתחייב בחוק. זה למעשה אינטרס של כולם - הבנקים, התאחדות הקבלנים ומשרד הבינוי והשיכון - במטרה לשמור על שמם הטוב".

היות שרכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם ממוצע בחייו, איל-להב ממליצה לבצע את העסקה בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין. "רכישת דירה מקבלן מסובכת יותר מרכישת דירה מיד שנייה. ברכישת דירה יד ראשונה במקרים רבים אין עדיין נכס והעסקה מתבצעת על הנייר. לא ידוע כיצד הבנייה תסתיים, האם יהיו בנכס ליקויים, איך תהיה סביבת המגורים, למשך כמה זמן מחויב הקבלן למצב הדירה ומי אחראי לרישום הדירה בטאבו, דבר שנעשה שנים לאחר שהבניין הושלם. אין בטוחה שהקבלן לא יפשוט רגל וייעלם עם הכסף ששילמנו. בדירות יד שנייה, לעומת זאת, אתה רואה את סביבת המגורים, הנכס והליקויים. הרישום בטאבו לרוב מוסדר, ועל בסיס כל זה מתקיים המשא ומתן".