דירה במזל?

ברשימת הנכסים של המתווך סימן כהן מסניף ירושלים של חברת אמבסדור יש בית שמוצע למכירה כבר שמונה חודשים. מחירם של בתים דומים בשכונת תלפיות מוערך בכ-1.5 מיליון שקל, ובתנאים רגילים המתווך היה מצליח למכור אותו בתוך חודשים בודדים. ואולם ההיסטוריה הבעייתית של הבית, שיש כאלה שיגדירו אותה כמזל רע, מבריחה רוכשים פוטנציאליים: בשנים האחרונות מתו שניים מדיירי הבית, ולא מזקנה.

"זה לא עניין של מחיר, אנשים בכלל לא רוצים לשמוע מהבית הזה", אומר כהן. לדבריו, ההיסטוריה של הבית משפיעה על התחושה של הקונים, שפשוט אינם רוצים לגור במקום שהתרחשה בו טרגדיה כפולה. למרות הקשיים במכירה, כהן לא מסתיר את האמת הקשה מהרוכשים. לא מדובר אמנם במידע שצריך להשפיע על ערך הבית, אבל בעבור הרוכשים זהו עניין מהותי - הם חוששים לגור בבית שדייריו הקודמים לא זכו למות בשיבה טובה. כל מתווך מתחיל יסביר כי ערכו של נכס נמדד קודם כל לפי מיקום, מיקום ומיקום. אחר כך חייבים כמובן להתייחס לגודל הנכס, לגילו, לאיכות הבנייה ולמצב הפיסי שלו. ואולם מתברר כי יש גורם נוסף שיכול להוריד או להעלות את ערכו של הבית: ההיסטוריה שלו.

הניסיון מלמד כי נכס שבין קירותיו התחוללו גירושים, רצח, התאבדות, תאונה קשה או אסון אחר נהפך להרבה פחות אטרקטיבי, ללא קשר למצבו או למיקומו. משך הזמן שיידרש למכירתו יתארך מאוד, והמחיר יירד. נכס שבו התרחש יותר מאסון אחד שכזה ייכנס לרשימה השחורה של נכסים שאין אפילו טעם לנסות למכור אותם. מצד שני, נכס שיושביו זכו בפרס גדול, התחתנו או זכו לשמחה מסוג אחר - יכול להיות מבוקש מאוד, ללא קשר למצבו.

"זה עניין של אמונה", מסביר כהן. "נתקלתי באנשים שלא רצו לרכוש דירות מזוגות שהתגרשו כי זה 'בית שהתפרק'. לפעמים זה פחד מכך שהמזל הרע יגיע גם אליהם. זה לא נפוץ, אבל יש מקרים כאלה".

מה עושים עם בית בעייתי?

"צריך לתת לזמן לעבור. אין ברירה".

בינתיים ינסה כהן להשכיר את הבית, עד שהזמן ישכיח את הטרגדיה מהזיכרון. "צריכות לעבור שנה או שנתיים עד שאפשר יהיה למכור את הבית", הוא טוען.

דוגמה לתקופת ה"הקפאה" הנדרשת של נכס שכזה מספק המתווך חיים קאופמן מתיווך קאופמן נכסים. "לפני עשר שנים הוצעה למכירה דירה ברחוב דוד המלך בתל אביב לאחר שהתרחש בה מוות כפול", הוא משחזר. "בתחילה נפטר אבי המשפחה באופן פתאומי. אשתו של המנוח נכנסה לדירה, מצאה את בעלה ללא רוח חיים והחליטה להתאבד לצד גופתו".

במשך תקופה ארוכה, מספר קאופמן, הקונים פשוט לא הסכימו לראות את הדירה. " לרחוב דוד המלך יש תדמית מצוינת ושם שמוכר", הוא מסביר. "גם לזה אין הסבר אמיתי, הרחוב הזה זכה בתהילה שלו כשבנו את מגדלי דוד המפוארים והשם הטוב שלו נשאר עד היום". למרות התדמית הטובה של הרחוב, הדירה המקוללת לא נמכרה - ובדומה לכהן, קאופמן השכיר את הדירה במשך כמה שנים עד שלבסוף הצליח למוכרה.

יש גם קונים שמגלים את ההיסטוריה המפוקפקת של הנכס רק לאחר שרכשו אותו, ומחליטים למכור ללא שהות. כך היה לפני כשנתיים, כאשר משפחה דתית רכשה בית ברעננה ומהר מאוד נודעה לה הסיבה האמיתית שבגינה הוצע למכירה - התאבדות של אבי המשפחה. אל ההתרגשות שלקראת המעבר לבית חדש נוספו לבטים כבדים, שבסופם החליטה המשפחה שלא לגור במקום.

"המשפחה מכרה את הבית ואפילו ברווח יפה אבל היא לא גרה בו אפילו יום אחד", מספר מתווך נדל"ן שפועל באזור השרון. לדבריו, לקונים החדשים סיפרו בני המשפחה כי התחרטו לגבי הרכישה ומצאו אופציית מגורים מתאימה יותר.

הבית ברעננה מדגים עד כמה אנשים מוכנים להרחיק לכת כדי להימנע מחיכוך עם המוות. הבעיה הפסיכולוגית הזאת אינה נוגעת רק לנדל"ן: גם כלי רכב וחפצים שבעליהם מצאו את מותם בנסיבות טראגיות הם סחורה שקשה למכור. ואולם שלא כמו במקרה של דירה, מכונית אפשר למכור גם באזור אחר, הרחק מהשכנים שמכירים את ההיסטוריה הקשה שלה.

פרמטר נוסף ולא מאוד רציונלי שעשוי להשפיע על ערכם של נכסים הוא נומרולוגיה. קאופמן מספר כי קשה יותר למכור בתים שמספרם ברחוב הוא 13. "זה קורה לנו כל הזמן - אנשים לא רוצים לראות בתים כאלה", הוא אומר. "אנחנו נתקלים בלא מעט נומרולוגים שבודקים את מספר הבניין והדירה לפני שהם רואים אותם. אם המספרים לא טובים, הם לא מוכנים אפילו לראות את הנכס".

לא רק בתי מגורים סובלים מאמונות תפלות: לא מעט נכסים מסחריים מחליפים בעלים ושמות בקצב מסחרר ללא הסבר הגיוני ונראה שהם פשוט "מקוללים". לרוב, הכישלון החוזר ונשנה לא נובע ממיקום בעייתי. לעתים קרובות "המזל הרע" של בית עסק מסוים בולט כל כך דווקא בגלל שכל שכניו משגשגים.

כך קרה, למשל, במקרה של המסעדות השכנות לקפה בראסרי שברחוב אבן גבירול בתל אביב. בעוד שרשימת ההמתנה של הבראסרי מתמלאת מדי ערב מזה שנים, הרי שהמסעדה הסמוכה לה מחליפה שמות ופנים חדשות לבקרים. בעבר נפתחה שם בהשקעה גדולה מאוד מסעדת דגים בשם פרנק פיש - שהכדורגלן איציק זוהר היה שותף בה - אך היא נסגרה לאחר שהסועדים לא פקדו אותה. אחריה נפתחה מסעדה טורקית, טיקה, שהסניף ההרצלייני שלה דווקא מצליח מאוד, אבל בתל אביב היא נסגרה אחרי כמה חודשים. כיום פועל במקום סניף של AM:PM.

עם זאת, הצד השני של הבראסרי מוכיח שהמזל הרע יכול גם להתהפך. בפינה הזו, שבין אבן גבירול לשדרות דוד המלך, נפתח בעבר סניף של הרשת האמריקאית סטארבקס, שכשלה בישראל. בתחילת 2005 נפתח בה קפה לנדוור, והתפוסה הגבוהה בו מעידה כי הוסרה הקללה מעל הפינה.

מזל והיסטוריה יכולים גם להיטיב עם נכסים. בתחילת החודש, מתווך הנדל"ן איציק ינאי מחברת נדל"ן זה כאן בחולון עבר עם אשתו לבית ברחוב האשל, שהדייר הקודם שלו זכה שלוש פעמים בלוטו. ינאי מספר שעם המעבר לדירה הם גילו מסמכים ישנים שחשפו את ההיסטוריה המיוחדת של הבית: הזכיות היו בשקלים ישנים מהתקופה שבה דיברו בלירות, מה שלא מפחית מכוח המשיכה של הבית הממוזל.

לדברי ינאי, אשתו לא היתה שלמה עם המעבר לבית החדש, אבל לאחר שגילתה איזה מזל נפל בחלקם שינתה את דעתה, וכיום היא מאושרת. "הבנו שזה בית עם מזל ואנרגיות טובות, וזה גורם לנו להרגיש יותר טוב", הוא אומר.

ינאי מספר שעד היום הוא לא מילא טפסי לוטו, אך הבית החדש הניע אותו לנסות את מזלו. בינתיים, בפעם הראשונה שעשה זאת הוא הצליח לנחש רק ארבעה מספרים. אלא שינאי סבור כי מזל טוב של בית בהחלט יכול להשפיע על מכירתו. "כמו שאנשים מתרחקים מבתים שבהם נרצחו אנשים, הם שמחים לגור בבתים עם מזל. זה לא העיקר, אבל זה יחזק את הסגירה הסופית והחתימה על ההסכם תהיה עם חיוך", הוא אומר.

יש מי שנוסע להשתטח על קברי צדיקים כסגולה למציאת זוגיות מוצלחת, אך מסתבר שיש גם אפשרות אחרת - למשל, להישאר בתל אביב ולהיכנס כשותף בדירה מסוימת ברחוב פינלס, שאחד החדרים שבה התגלה כמעניק מזל באהבה. רווקים ששומעים על שבעת השותפים השונים, שכולם נכנסו לחדר רווקים ויצאו מזווגים, מבקשים להיכנס לדירה כדי לקבל את הברכה - ולחלופין, על מנת להתגרות בגורל ולשבור את רצף השמחות.

שרון שפיטלני, בת 28, ששוכרת את החדר השני בדירה מזה חמש שנים, מספרת על שרשרת מקרים מוזרה שלא מותירה מקום לספק: במשך השנים שבהן היא גרה בדירה לא היה שותף אחד שסיים את חוזה השכירות. כולם הגיעו לדירה בגפם, ומהר מאוד מצאו בן זוג לחיים - ועזבו.

השרשרת התחילה בשותפה ראשונה של שפיטלני - רווקה בת 29 שהכירה בן זוג חדש ארבעה חודשים בלבד לאחר שנכנסה לדירה. השותפה תיכננה נסיעה ממושכת למזרח הרחוק, ולכן הציפיות להתפתחות רצינית של מערכת היחסים היו נמוכות. ואולם הטיול לא קטע את האהבה הטרייה. החבר הצטרף אליה, וכשחזרו לישראל החליטו השניים להינשא. "בגלל שהכל קרה כל כך מהר הם אפילו לא הספיקו למצוא דירה אחרת", נזכרת שפיטלני. "אני זוכרת שהייתי בחתונה שלהם ואחריה חזרנו שלושתנו הביתה. הם גרו בדירה כזוג נשוי עוד כמה חודשים, והיום כבר יש להם שני ילדים".

לאחר ההתנסות הזאת בחרה שפיטלני בשותף שנראה לה יציב יותר. "השותף השני הגיע לדירה אחרי שנפרד ממי שהיתה החברה שלו במשך שנתיים וחצי. חשבתי לעצמי 'מה הסיכוי שהוא ימצא מישהי חדשה כל כך מהר?'" היא משחזרת. "אבל אחרי ארבעה חודשים הוא חזר מדייט ואמר לי שהוא היה בדייט הכי מדהים שהיה לו בחיים. חצי שנה אחרי זה הוא כבר עבר לגור עם חברתו החדשה, ואני יודעת שמאז הם התחתנו".

השותף השלישי נכנס לדירה בשעה שניהל מערכת יחסים עם סטודנטית מניו יורק. הרומן שהיה אמור להסתיים עם התחדשות שנת הלימודים התפתח לאהבה גדולה, שבעקבותיה נטש השותף את שפיטלני ועבר לניו יורק, שם הוא חי בשלוש השנים האחרונות עם זוגתו.

"השותף הרביעי הגיע לדירה אחרי שנפרד מחברה שלו", אומרת שפיטלני. "אבל לאחר שחתמנו על החוזה הדברים ביניהם התחילו להסתדר ואחרי חודשיים כבר הייתי צריכה למצוא שותפה חדשה. גם הם כבר התחתנו, ויש להם בן שלהערכתי הוא בן שנתיים כיום".

בת המזל החמישית היתה רווקה תל אביבית, שדווקא הצליחה להישאר בדירה שנה תמימה. היא נכנסה לדירה כשהיתה בת 28. כעבור שלושה חודשים הכירה את בן זוגה, ואחרי קצת פחות משנה הם עברו לגור ביחד.

"כשבחרתי את השותפה הבאה ניסיתי לוודא שהמקרה לא יחזור על עצמו בפעם השישית. זה די מתיש לחפש כל הזמן שותפים חדשים", טוענת שפיטלני. "הבחורה שבחרתי בסופו של דבר אמרה לי שהיא יוצאת עם מישהו תקופה קצרה מאוד אבל היא מעריכה שזה לא רציני. כשהיא נכנסה לדירה היחסים התפתחו והאהבה גדלה, ואחרי חצי שנה שוב נאלצתי לחפש שותפה חדשה".

השותפה השביעית בתוך חמש שנים עזבה את הדירה רק לפני חודשיים. "היא אפילו לא גרה בדירה חצי שנה", מציינת שפיטלני. "חודש אחרי שהיא העבירה את החפצים שלה היא שבה מדייט וחזרה על מלים שנשמעו לי מאוד מוכרות: 'הייתי בדייט הכי מדהים שהיה לי בחיים'. אני כבר הבנתי במה מדובר ומיד אמרתי לה שלפחות תחכה עד שאשוב מטיול בן ארבעה חודשים במזרח הרחוק לפני שהיא עוזבת. בזמן הטיול קיבלתי את המייל שציפיתי לו: היא הודיעה לי שהיא עוברת לגור עם החבר שלה".

בחודשיים האחרונים מתגוררת בדירה השותפה השמינית במספר, אבל שפיטלני בטוחה במה שהעתיד צופן לה: "יש לי 100% הצלחה. כשאני מציגה את הדירה ומספרת על ההיסטוריה של החדר, כולם צוחקים. כל אחד חושב שהוא רווק מושבע ושדווקא הוא יצליח לשבור את הרצף. אף אחד לא מאמין שזה יקרה דווקא לו".

במשך השנים היו לשפיטלני שלוש מערכות יחסים רציניות אבל אף אחת מהן לא הבשילה למגורים משותפים עם בן הזוג. למרות המזל הטוב שלו זכו שותפיה לדירה ואף שכולם מציעים לה לעבור לחדר הסמוך - שפיטלני נשארת בינתיים בחדר שלה, מטעמי נוחות ומאחר שלטענתה היא לא מאמינה שהמזל קשור למיקום. "אני מאמינה שזו הקארמה שלי", היא אומרת. "בנוסף לשבעת השותפים, שידכתי גם בין שלושה זוגות שהתחתנו בסופו של דבר, אז נראה לי שזה לא משנה באיזה חדר אני אגור".

לא רק מוות שמתרחש בין הקירות יכול להשפיע על הביקוש לנכס. דירות שנמצאות בקרבת בתי קברות, למשל, סובלות מביקוש נמוך ונמכרות בזול יחסית. בפרויקט מגורים שנמצא ליד בית הקברות כפר נחמן ברעננה, דירות שהמרפסות שלהן פונות לבית הקברות מתומחרות ב-20%-25% פחות משאר הדירות. למרות הנוף הפתוח והשכנים ה"שקטים" קשה יותר למכור דירות כאלה מאשר דירות שפונות לתוך הבניינים השכנים וההמולה.

דוגמה נוספת להשפעה של המוות היא בית הקברות הצבאי ששוכן בקרן הרחובות פרדס משותף ורמב"ם במרכז רעננה - אזור שהתפתח מאוד עקב הביקושים של תושבי החוץ. הבתים המשופצים שברחוב רמב"ם מעידים על ההתחדשות של הרחוב, אך זו דילגה על הבתים שפונים לבית הקברות.

כמה שווה מזל רע?

בתים שאסון היכה בהם מבריחים קונים ללא קשר למעמד הסוציו-אקונומי או להשכלה שלהם. עם זאת, קשה למדוד עד כמה אירועים טראגיים פוגעים בערך הנכס. "אמונות תפלות, נומרולוגיה וטרגדיות מוכרים לנו, אבל קשה לנו להעריך ירידת ערך של דירה שמספרה 13", אומר שמאי המקרקעין גד קרן. "בשמאות אנחנו מתבססים על מאגר נתונים גדול של מקרים מאותו סוג כדי לקבוע ירידת ערך, ומפני שאין מספיק עסקות כאלה קשה לנקוב בשיעור שבו יורד ערך הנכס".

במקרים רבים לא רק שמחיר הנכס יורד, אלא שפשוט קשה עד בלתי אפשרי למכור אותו. הלקוחות אינם מנהלים משא ומתן על המחיר, כי מבחינתם הדירה אינה רלוונטית. בזיכרון יעקב הוצע קוטג' למכירה במשך יותר משנה. בני המשפחה שהתגוררו בו נהרגו בתאונת דרכים, וגם המתווכת שטיפלה בו נפטרה. אין פלא שאיש לא רצה אפילו לשקול את קנייתו.

באחד הבתים בתל מונד היכה האסון פעמיים: בנם של בעליו הראשונים נהרג וגורל זה פקד גם את המשפחה שקנתה את הנכס לאחר מכן. אפשר להבין משפחה שתעדיף למצוא נכס עם קארמה טובה יותר מזו. ביישוב ליד באר שבע יש בית שלפני עשר שנים היה מוכר בכינוי הלא מחמיא "הבית של זה שהתאבד". אחיו של המתאבד ניסה למכור את הבית במשך תקופה ארוכה, אך ללא הצלחה. משקיע צעיר שקנה את הבית ושיפץ אותו גילה את כוחה של האמונה התפלה כאשר לא מצא לו שוכרים. גם במקרה הזה התרופה נמצאה רק בחלוף הזמן. לאחר שנה נמצא לבית שוכר, ולאחר מכן הוא אף נמכר.

קשה עד בלתי אפשרי להעריך את הנזק הכלכלי שגורמת טרגדיה לנכס, אבל זה בהחלט גורם שיכול להשפיע על המכירה. "הערכתי בעבר דירות בבניין יוקרה שאחד מדייריו הוא עבריין מפורסם, שגם הסתכסך עם השכנים", מספר קרן. "הבאתי בחשבון שזה פרמטר שיקשה על מכירת הדירה".