"שאני אבנה חדר לנכדה? בשביל מה? אני בונה חדר שינה עם שירותים ואמבטיה צמודה לפיליפינית. רק שלא אצטרך ללכת לדיור מוגן", כך אומרת טליה חוברה (68). חוברה ובעלה, באמצע שנות השבעים לחייו, הקימו לפני כשנתיים את דירת חלומותיהם בחולון, מה שהיא מכנה "התחנה האחרונה".
ומהי דירת החלומות של בני הזוג חוברה? דירת גג דו-קומתית עם מעלית פנימית בשטח כולל של 134 מ"ר. הקומה הראשונה, בשטח של 118 מ"ר, כוללת חלל אירוח ומטבח בשטח של כ-50 מ"ר, חדר שינה ענק בשטח של 40 מ"ר, ממ"ד המשמש חדר עבודה בשטח של 10 מ"ר ומרפסת שמש בשטח של כ-18 מ"ר. בקומה השנייה יש חדר נוסף אחד בלבד בשטח של 16 מ"ר שצמודים לו שירותים ואמבטיה.
"אחרי כל כך הרבה שנות מגורים, אני די מנוסה ויודעת מה אנחנו צריכים בדירה", מסבירה חוברה. "בשלב התכנון חשבנו על הכל. הקמנו בית עם דלתות רחבות כך שכיסאות גלגלים יוכלו לעבור דרכן, אם נידרש. בנינו חדרי אמבטיה גדולים, והקמנו חדר שינה ענקי באמצעות חיבור של שני חדרים. במטבח אין לי ארונות גדולים ועמוקים שצריך לחפור בהם, והכל שם מגירות נשלפות. גם ארון הבגדים בחדר המגורים עוצב כך שיקל על החלפת הבגדים בין העונות באמצעות מוט מיוחד, וכמובן התקנו מעלית באמצע הבית".
המטרה היתה שלא נלך לדיור מוגן. אני ובעלי פעילים, עסוקים ומלאי עניין. אנחנו לא צריכים לראות אנשים קשישים שמדברים על מחלות. אנחנו נמצאים בסביבה הטבעית שלנו, אדונים לעצמנו, גרים במקום מרכזי - ומסביבנו צעירים וילדים. מה עוד אפשר לבקש?"
בשוק הנדל"ן נהוג לעקוב בעיקר אחרי דפוסי הביקושים של בני 30 עד 60, שמהווים את חלקו החשוב של השוק. הצעירים יותר אינם רוכשים בדרך כלל דירות, ואילו המבוגרים - כך נהוג לחשוב - נשארים בדירותיהם הישנות, כבולים להרגליהם ולציפיותיהם הצנועות מהדירה. האמונה הזו היא טעות. בני גיל הזהב מעדכנים את הטעמים שלהם לגבי הדירות בדיוק כמו הצעירים מהם, ורבים מהם, בדיוק כמו הצעירים, אינם מוכנים להסתפק בדירות ישנות, וגם לא עוברים לבתי דיור מוגן, כפי שיזמים שפועלים בתחום הזה היו מקווים.
טעות נפוצה נוספת היא האמונה כי לאחר שהילדים עזבו את הבית, המבוגרים מסתפקים בדירות של 3 חדרים, במקום 4-5 בעבר. גם זה לא נכון. מבחינת גודל הדירה, הביקושים שלהם דומים למדי לביקושים של משפחות צעירות יותר, אלא שייעודי החדרים השתנו. במקום חדרי שינה לילדים, הם מייעדים חדרי שינה לנכדים שמבקרים מפעם לפעם, או למטפל. רבים מהם רוצים שיהיה להם חדר מחשב ופנאי, כמו אצל הצעירים.
ופרט חשוב מאוד: אצל רבים מבני האוכלוסייה הזו נצבר במהלך השנים הרבה כסף, מה שיכול לאפשר להם להוציא סכומים לא מבוטלים כדי לממש את חלום הדירה שלהם.
עוברים למרכז העיר
"בעידן שבו רמת החיים עולה, מבוגרים רבים לא ממהרים לרשום את עצמם לדיור מוגן", מסבירה ליאורה מייגנס-אוזן, מחברת הספר "פתרונות שיווקיים", העוסקת בשיווק ובייעוץ בתחום הנדל"ן למגורים. לדבריה, "המבוגרים עוברים תהליך של עיור, מהפרברים למרכזי ערים. הם מוכרים את בתיהם הפרטיים ועוברים לגור בבנייני מגורים משודרגים".
עבור אוכלוסיית בני ה-60 יש שינוי בשירותים להם הם זקוקים מסביבת המגורים. לדברי מייגנס-אוזן, הם עוברים מהסביבה הישנה שהתאפיינה בעיקר בשירותים קהילתיים כבתי ספר, גני ילדים וטיפת חלב לאזורים שבהם יש יותר שירותים עירוניים כבנקים, קופות חולים ומרכזי תרבות. הם לא יתפשרו על מגורים בדירה קטנה, וירכשו דירת 4 או 5 חדרים תוך איחוד אחד החדרים עם הסלון והמטבח. זה מאפשר להם שטחי אירוח גדולים וחללים פתוחים.
גם לפי סקר שערך לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, משפרי הדיור המבוגרים מבקשים להיות קרובים למרכזי הערים. כך למשל, חלק גדול מבעלי הבתים בשכונת תל גנים ברמת גן, המאופיינת בווילות יוקרתיות, עברו להתגורר ברבי הקומות שמציעה גבעתיים הסמוכה. גם שכונת אגרובנק בחולון אהודה מאוד על האוכלוסייה הבוגרת בשל היותה מרכזית ואיכותית. בנתניה ניתן לראות את האוכלוסייה הבוגרת מתרכזת בשכונות המרכזיות ובאזורים הסמוכים לים.
נישת המבוגרים זוהתה על ידי יזמים בשנים האחרונות, ובהתאם לכך תוכננו הדירות. בפרויקט המושבה של רסקו בשכונת קטמון בירושלים, תוכנית בניין העיר מתירה אכלוס לבני 50 ומעלה בלבד. הפרויקט כולל 60 יחידות דיור במחיר של 6,000-7,500 דולר למ"ר, והוא סמוך למושבה הגרמנית שבה מרכזי תרבות ושירותים עירוניים. הפרויקט מציע דירות מרווחות בשטח של 85-130 מ"ר, חדר ברידג', ספרייה, מעליות, שוער וחניון תת-קרקעי.
"אנשים בגיל הזה מעדיפים פחות ללכת ברגל, ויתרונו של הפרויקט טמונה בסמיכותו לשירותים עירוניים", מסביר אורן כהן, מנכ"ל ובעלים של סנצ'ורי 21 בירושלים המשווק את הפרויקט. "זה לא דיור מוגן או בית אבות, אלא דיור יוקרתי ברמה גבוהה לאוכלוסייה מבוגרת, לאנשים שילדיהם עזבו את הקן והם מחפשים קצת אקשן".
פרויקט דומה המאופיין בעיקר לבני הגיל השלישי הוא "פרויקט Y" של חן ואיתי גינדי בראשון לציון. הפרויקט כולל כ-200 יחידות דיור שנבנו בהתאם לסקר שוק שנערך. "אם בעבר דירות שלושה חדרים היו מבוקשות מאוד, זיהינו שבני 50 ומעלה מעדיפים דירות גדולות עם חללים גדולים ללא מפלסים", מסביר איתי גינדי. בתוך כך יצרו בפרויקט לופטים בשטחים המגיעים ל-180 מ"ר. כ-35% מרוכשי הדירות בפרויקט הם אוכלוסייה מבוגרת.
"מדובר באוכלוסייה שגמרה לשלם את ההוצאות על הילדים ועכשיו הגיע תורם של החיים היפים, הפאן והלייף סטייל", מסבירה אדריכלית הפנים אריאלה שניאור, "הם ממוקדים בצרכים שלהם, והשיקול המרכזי הוא להרים את רמת החיים. הרבה אומרים 'סידרתי את הילדים ואני יכול עכשיו לשבת על זרי הדפנה'. הם אכן נהנים ללא ייסורי מצפון, לא מתנצלים או מצטדקים, ונותנים את דעתם לפרטים הקטנים".
לדברי שניאור, אוכלוסייה זו תרכוש לרוב דירות גדולות ומרווחות, מיני-פנטהאוז או פנטהאוז, הכוללים סלון גדול ומרווח וחדר אוכל גדול שיספיק לעשרה אנשים לפחות. הדירה האידיאלית תכלול חדר שינה גדול, חדר רחצה גדול, חדר שינה נוסף בדירה וחדר עבודה. לדברי שניאור, היות שמדובר בקהל שמרבה לטייל בחו"ל, הוא גם סופג את האופנות ואת מגמות העיצוב ברחבי העולם ומאמצן בביתו.
לא פעם, מספרת שניאור, דווקא אצל האוכלוסייה המבוגרת ניתן להיתקל בדירות אופנתיות, יותר מאשר באוכלוסייה הצעירה יותר. "בעוד שצעירים חושבים על פרקטיקה, להם חשוב העיצוב. הם יגשימו פנטזיות בכך שיקנו רהיטים מעוצבים בגוונים בהירים, מה שעד עכשיו לא הרשו לעצמם. נמצא אצלם מטבחים פתוחים ואיים גדולים עם כסאות מיני בר והרבה צעצועים אלקטרוניים.
"יש להם הערכה גבוהה לעבודות אומן, ולרוב לא ירכשו חדרי שינה מוכנים אלא יעדיפו הזמנה אישית אצל נגר. הם ימעטו במפלסים ולא נמצא אצלם שירותים קטנים וצרים. הדירות יהיו מרווחות עם מעברים נוחים ורחבים, פתחי דלתות גדולים, מקלחות מרווחות עם נגישות לכיסא גלגלים ותשתיות למעליות. יחידת ההורים תמיד תהיה למטה, וכן לעתים חדר שינה למטפלת סיעודית הכולל חדר רחצה.
"הם תמיד יבקשו מבואת כניסה, כי הם לא אוהבים שפותחים את הדלת ורואים את הבית. במבואת הכניסה חשוב להם שיהיה ארון להניח את עגלת השוק וגם ווים לתלייה.
לדברי שניאור, אצל המבוגרים נמצא פחות שולחנות קפה נמוכים בסלון, ויותר שולחנות גבוהים, כדי לצמצם את הצורך להתכופף. כמו כן, אצל הקהל המבוגר יש יותר הקפדה על מערכות ישיבה עם מושב קשיח ומשענות גבוהות ויציבות, והימנעות מספות שהיושב שוקע לתוכן ומתקשה לקום.
"ארונות המטבח בדירות המבוגרים בדרך כלל אינם עמוקים, והתנורים אינם ממוקמים על הרצפה. המבוגרים נוטים להרבות בכמות האור בסלון, כי ראייתם נשחקת. מאותה סיבה, המבוגרים מעדיפים להציב את הספות בסלון במרחק שלא עולה על 4 מטרים מהטלוויזיה", אומרת שניאור.
לא צריכים את הבנקים
מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, דודי דביר, מציין כי קהל רוכשי הדירות בגילאי 50 עד 65 מתחלק לשניים: קהל משפרי הדיור וקהל המשקיעים. "קהל משפרי הדיור בגילאים אלה מורכב לרוב מאנשים שכבר צברו ממון וגרים בנכס משלהם. במקרים רבים הם כבר גמרו לשלם את המשכנתא על הנכס שבו הם גרים או שהם נמצאים בשלבי סיום. על כן, מכירת הנכס מהווה את הבסיס לרכישה הבאה והם לא נזקקים למימון גבוה מהבנקים", הוא מסביר.
לפי נתוני בנק אדנים, שיעור המימון הממוצע של משפרי הדיור בגילאים אלו נע סביב 30% עד 50% - זאת בהשוואה לזוגות צעירים הנעזרים במימון של 60%-70%. מאפיין נוסף של אוכלוסייה זו הוא בחירה במסלולים גמישים המאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא ללא עמלות. "לציבור הזה יש פעמים רבות חסכונות שמשתחררים או קרנות השתלמות המאפשרות להם לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר", אומר דביר.
במקרה של זוגות בגילאי 50-65 הרוכשים דירה להשקעה, שיעורי המימון גבוהים יותר, ויכולים להגיע ל-70%. עם זאת, דביר מציין כי לרוב נבחרים מסלולים גמישים המאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא, בגלל הצפי להכנסות עתידיות.
המסקנה המפתיעה מכל זה היא שאין הבדלים כה גדולים בין דפוסי הביקושים לדירות בין המבוגרים לצעירים. עם זאת, הצעירים מרשים לעצמם לרכוש צמודי קרקע בפרברים, מה שהמבוגרים פחות נוטים לו, ואילו המבוגרים מעדיפים יותר את מרכזי הערים. מעבר לזה ולהבדלים בעיצוב הפנימי של הדירות, הביקושים לדירות משני סוגי האוכלוסייה דומים למדי.