ייסורי המרפסת

"את האולימפיאדה הסינים הכינו בארבע שנים; באותו פרק זמן לא הצלחנו להוציא היתר בנייה למרפסות של 15 מ"ר", אומר באירוניה גבי בן-סימון, מהנדס המתגורר ברחוב הגליל 89 בגני תקווה. לפני כחמש שנים החליטו דיירי הבניין להוסיף מרפסות למבנה שהוקם לפני 20 שנה. זה לא היה פשוט.

הם עברו מסכת ייסורים, שכאילו לקוחה מסדרת טלנובלה, כדי להשיג את האישורים הדרושים להקמת המרפסות: מסע שכנוע של 36 דיירי הבניין, טרטורים בין ועדות תכנון וקבלן שפשט את הרגל - כל אלה גררו גם הוצאות מיותרות שהגיעו לסכום של כ-15 אלף שקל לדירה, בעיקר בגלל התייקרות חומרי הבנייה. כיום, חמש שנים לאחר שהחלו במסע להוספת המרפסות, מרשה לעצמו יו"ר ועד הבית רפי לוי להיות אופטימי: "כרגע אנחנו נמצאים שלב אחד קטן לפני התחלת הבנייה, אחרי הרבה תלאות שעברנו בדרך.

"הכל התחיל כאשר ראינו שהשכנים ממול שידרגו את הבניינים שלהם", נזכר לוי. "הם הקימו מרפסות וטיפחו את הלובי - מה שהשביח מאוד את הנכסים שלהם. החלטנו שגם אנחנו הולכים על זה. ואולם לשכנים בבניינים ברחוב היה יתרון, היו להם אחוזי בנייה בנכס - ולנו לא. עובדה פשוטה זו האריכה לנו את התהליך בעוד כמה שנים".

המשוכה הראשונה שניצבה בפני ועד הבית היתה לקבל את הסכמת דיירי הבניין להוספת המרפסות, כולל כמובן התשלום הכרוך בהקמתן, והחתמתם על התוכנית. "היו דיירים שאמרו לי שיש להם פנטהאוז ענק, אז בשביל מה הם צריכים מרפסת. לאחרים לא היה הכסף למימון הבנייה והיו דיירים מבוגרים שחששו מהרעש ומהלכלוך הכרוכים בהקמת המרפסות. היו גם כאלה שבכלל רצו להקים מחסנים", מפרט לוי.

לאחר שגויסו החתימות - התקנות קובעות כי נדרשת הסכמה של 60%-75% מדיירי הבניין - הוגשה התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. שישה בניינים ברחוב כבר החלו בבניית מרפסות ומדיניות הוועדה המקומית היתה כוללת, כך שהליך זה היה קצר יחסית. בהמשך נדרשו הדיירים להגיש תב"ע (מכיוון שלא היו להם אחוזי בנייה עודפים), שהיתה צריכה לקבל את אישורן של הוועדות המקומית והמחוזית, ולבסוף היה עליהם לצלוח את שלב ההתנגדויות.

"את האישורים העקרוניים לתוכנית קיבלנו לאחר חצי שנה", ממשיך לוי. "אחרי שנה נוספת קיבלנו את ברכת הדרך מהוועדה המקומית, ושנה לאחר מכן התוכנית אושרה בוועדה המחוזית. ההליך יכול להיות קצר או מייגע... אתה מגיע לוועדה המחוזית ורואה ערימות על ערימות של ניירות מונחים על השולחנות. אנשים טובים - אבל טובעים בחומר".

כשנתיים לאחר שהחלו בהליך היו בידי דיירי הבניין מרבית האישורים לתוכנית הבנייה של המרפסות, והם החליטו להתקשר עם קבלן שיפוצים. ואולם לאחר שסגרו את פרטי ההסכם, הקבלן פשט את הרגל. "הצ'קים כבר היו מוכנים. למזלנו, עוד לא העברנו אותם אליו", מספר לוי. בד בבד גילו הדיירים כי המסמכים לקבלת ההיתר לא הוגשו כהלכה וכי עליהם להתחיל את תהליך האישור מהתחלה.

ושוב מצא עצמו לוי מול הוועדה המחוזית: "אני שואל אותם 'מה קורה עם התוכנית לבניית המרפסות?', והם משיבים: 'יש לנו עוד תיקים לפניכם'. אנחנו מסבירים להם שעם כל הכבוד אנו מנסים להריץ תוכנית מרפסות כבר שלוש שנים והם משיבים: 'התוכנית רק עכשיו הגיעה לשולחננו'. בזמן הזה כבר היה אפשר לבנות בניין".

לאחר פרסום התוכנית, נדרש הוועד להתמודד גם מול התנגדויות מבית. "דייר אחד מגיש התנגדויות וסוחף איתו דיירים נוספים, מה שיוצר עיכוב ממושך והפסד כספי גדול. לולא ההתנגדויות היינו מקבלים היתר בנייה לפני כשנתיים. על הזמן הזה שילמה כל משפחה כ-15 אלף שקל יותר", מדגיש לוי.

"אנשים מנצלים פרצות בחוק והדבר גורם לנזק רב", מתרעם בן-סימון. "במקרה הזה הוועדה פעלה שלא על פי התקנות מכיוון שההתנגדות שהגישו כמה מהדיירים התקבלה באיחור - ולכן היה עליה לדחותה. כל זה לקח לנו עוד חצי שנה, כאשר לא הוטלו שום סנקציות על מעכבי התוכנית".

היו שטענו כי ועד הבית פועל באיומים. אחד הדיירים טען כי רכש את דירתו כך שזווית השמש תחדור בדיוק לשטח ההול, וכי הוספת המרפסות תפגע בו. כמה דיירים טענו כי בניית המרפסות תהיה כרוכה גם בתשלום היטל השבחה - טענה שהתגלתה כנכונה.

הוספת המרפסות במקרה של גני תקווה אכן מחייבת תשלום היטל השבחה לעירייה, מכיוון שלא היו בידיהם אחוזי בנייה שיכלו לממש. דיירי הבניין עדיין אינם יודעים כמה ומתי יצטרכו לשלם. בכל מקרה, התקנות קובעות כי ההיטל לא יהיה גבוה מכ-800 שקל למ"ר.

ההתנגדויות לא הגיעו רק מבית. בין השאר הוגשה התנגדות מצד שדה התעופה בן גוריון מכיוון שחשבו שם כי מדובר בתוכנית להגבהת הבניין. "הם פשוט לא קראו היטב את התוכנית - מה שעיכב אותנו בחודש נוסף", מוסיף לוי.

אז אם הליך בנייה של מרפסת נמשך שנים, כולל הוצאה של יותר מ-70 אלף שקל (כ-65 אלף בעבור בניית המרפסת וכן הוצאות נוספות כמסי עירייה, אגרות ופרסום) וגורם גם לכאב ראש לא קטן - האם שווה להשקיע את כל המאמץ?

"יש כמה מטרות לבניית מרפסות בבניינים ישנים", מסביר האדריכל דני קייזר מהנדס עיריית תל אביב לשעבר. "קודם כל מדובר בשיפור באיכות החיים. כמו כן, לרוב, בניית המרפסות משדרגת את הנכס ומשפרת את חזות הבניין בהשקעה סבירה יחסית, מה שכמובן גם מוסיף ערך כלכלי לשווי הדירה".

לדברי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, הוספת מרפסת מעלה את ערך הדירה ב-10%-15% לפחות. לוי מביא כמה דוגמאות רלוונטיות. דירה ברחוב צל הגבעה ברמת גן, בשטח 120 מ"ר, בבניין ישן ללא מעלית, ללא חנייה וללא מרפסת, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל; דירה דומה ברחוב מעלה השחר בעיר, בבניין ישן ללא חניה ומעלית, אבל עם מרפסת, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.

דוגמה נוספת להשבחת ערך הדירה כתוצאה מבניית מרפסת: דירה בשכונת קריית הסביונים ביהוד, בשטח 120 מ"ר עם מחסן ומעלית, אבל ללא מרפסת, נמכרה ב-1.46 מיליון שקל; דירה זהה - עם מרפסת שמש - באותו אזור נמכרה ב-1.61 מיליון שקל.

"מרפסת בשטח 12-15 מ"ר מעלה את שווי הדירה וזו נמכרת גם מהר יותר בהשוואה לדירות דומות בלא מרפסת", מוסיפה ליאורה מייגנס-אוזן מחברת פתרונות שיווקיים, שעוסקת בשיווק וייעוץ בתחום הנדל"ן למגורים. "כל המראה של הבניין משתנה, כשלרוב הדיירים מנצלים את ההזדמנות לשיפוץ ולשדרוג לובי הכניסה, מה שמשביח עוד יותר את הנכס.

"לרוב, ההשבחה תבוא לידי ביטוי בעיקר כשמדובר בשינוי כולל של הבניין - ולא בשינוי של דירה בודדת. במקרה כזה, הדבר עלול להיראות כמו נזם זהב באף חזיר", מדגישה מייגנס-אוזן.

בניית מרפסת אפשרית גם באופן פרטי. הליך האישור זהה, אבל התוכנית עשויה להיתקל בקשיים רבים יותר בין השאר מכיוון שוועדות התכנון נמנעות מלבצע שינויים שיפגעו בחזית הבניין. במקרים שבהם מדובר במבנים עם ערך ארכיטקטוני, או כאלה שעשויים לשנות את אופי הרחוב, הרשויות עלולות לדרוש ממגישי הבקשה להוציא תוכנית סטטוטורית (תב"ע) - הליך ארוך המחייב פרסום לדיירי הבניין ואף לבעלי מקרקעין סמוכים.

"בניינים שאין להם זכויות בנייה עודפות או במקרים בהם צריך לשנות את קווי בניין, יחייבו הליך של שינוי תוכנית מפורטת", מסביר קייזר. "החשיבות של התוכנית היא בכך שהיא מאפשרת יידוע והגשת התנגדויות. ברגע שנכנסים להליך שנקרא תוכנית בניין עיר - הדבר עלול להימשך שנים.

"במקרה כזה חשוב ליצור איזון בין האפשרות להשמיע את ההתנגדויות לבין אישור התוכנית, מכיוון שלוחות הזמנים עלולים להתארך ולהיות קטלניים. בחוק מוגדרים פרקי זמן מינימליים לדיון בתוכניות - אבל בדרך כלל הוועדות לא עומדות בהם", מוסיף קייזר.

בינואר השנה פירסם משרד הפנים תקנות חדשות ומקלות בעניין בניית מרפסות. אם דייר מבקש להקים מרפסת בשטח 12 מ"ר, כל שעליו לעשות לשם כך זה להוציא היתר בנייה. השלמת הליך זה אמורה להימשך כחצי שנה.

במידה שהדייר מבקש להקים מרפסת בשטח 12-15 מ"ר, ההליך תלוי בזכויות הבנייה שיש בבניין. אם יש זכויות עודפות - ההליך קצר וכולל הוצאת היתר בנייה בלבד. אם אין, הדבר עשוי לקחת כמה שנים, כולל הגשת תב"ע, תשלום היטלים שונים, הפקדת התוכנית ולבסוף - לפסוח מעל משוכת ההתנגדויות, אם צצות כאלה.

"אם מישהו ישאל אותי אם כדאי לבנות מרפסת, אמליץ לו בחום", מדגיש לוי. "אבל חייבים להתייעץ עם אנשי מקצוע, לא לתת לדברים לזרום מאליהם, ולפעול במשותף עם בניינים סמוכים.

"החודש אנחנו אמורים לקבל את היתר הבנייה, אבל רק כשאראה את הפועלים עובדים, אראה גם את האור בקצה המנהרה. אני מעריך שבעוד שנה אשב במרפסת ביום שבת עם כוס קפה ואיהנה מקרני השמש", מסכם יו"ר ועד הבית.