מתקרבים לקצה

מחירי השכירויות בישראל ממשיכים לעלות, זו השנה הרביעית ברציפות. כך עולה מסקר השכירות השנתי של TheMarker. עם זאת, נראה כי חלה האטה מסוימת בעליות המחירים. בשנה שעברה עלו מחירי השכירות בממוצע ארצי ב-17%, ואילו השנה נרשמה עלייה ממוצעת של 13% בלבד.

עוד ממצאים בולטים: השינוי הבולט ביותר לעומת השנה שעברה נרשם בבאר שבע, שם התהפכה מגמת המחירים, והשנה נרשמה בה עליית מחירים ממוצעת של 14.2%; מחירי השיא במרכז תל אביב ובשרון הביאו לכך שהעליות החדות ביותר נרשמות ב"אזורי האלטרנטיווה" - ראשון לציון (עלייה ממוצעת של 28.8%), פתח תקוה (עלייה ממוצעת של 20.8%) ודרום תל אביב (עלייה ממוצעת של 17.8%). הקיפאון שאחז בשוק השכירות החיפאי בשנה שעברה לא הפשיר גם השנה, למרות מחירים נמוכים במיוחד.

זו לא היתה שנת בשורה לשוכרי הדירות בתל אביב. גם השנה הם נאלצו להתמודד עם גחמותיהם של בעלי הבתים, מבלי שיהיה בידם קלף מיקוח אמיתי, כך שבשורה התחתונה דמי השכירות המשיכו לעלות. עם זאת כדאי לשים לב לכמה מגמות. ראשית חשוב לדעת כי מרבית העליות התרחשו בחודשים האחרונים, דהיינו חודשי הקיץ, שהם החודשים בהם השוק נמצא בשיאו מבחינת היקף הפעילות. בחודשים שלפני כן שוק השכירויות קפא.

מגמה נוספת שהתחילה בשנה שעברה ונמשכה השנה ביתר שאת היא המשך צמצום הפערים בין שכונות הצפון והמרכז לשכונות הדרום. עליות המחירים המשמעותיות בסקר של השנה שעברה (13%) היו בשכונות הדרום; השנה מדובר על עלייה של 17.8% בדמי השכירות באזור הדרום לעומת ממוצע של כ-8% במרכז תל אביב ובצפונה.

ככל הנראה, יש תקרה למחירי השכירות הגבוהים שמבקשים בעלי הבתים הנמצאים לאורך נחל הירקון, בכיכר המדינה או ברמת אביב ג'. הערכה זו מתחזקת כשבוחנים את התוצאות המלאות של נתוני השנה האחרונה: אין זה מקרי שהעליות החדות ביותר נרשמו השנה בראשון לציון, פתח תקוה, רחובות והוד השרון. ערים אלה הן חלופה למי שמבקשים לגור במרכז הארץ, אך אינו מוכן לעבוד במשמרות כפולות.

פלח שוק חדש שכדאי להכירו הוא שוק השכירויות במגדלי היוקרה: בעבור דירת 3 חדרים במגדלי YOO בפארק צמרת בתל אביב תתבקשו לשלם 10.5-12 אלף שקל בחודש. במגדלים אחרים כמו מגדלי תל אביב ברחוב נחלת יצחק דורשים מעט פחות: 8,000-10,000 שקל לחודש בעבור דירת 4 חדרים.

דרום תל אביב :
דירת 3 חדרים: 2,900-3,700 ; דירת 4 חדרים: 4,000-4,500

מרכז תל אביב:
דירת 3 חדרים: 4,600-5,300; דירת 4 חדרים: 5,300-6,300

צפון תל אביב:
דירת 3 חדרים: 4,500-5,100 ; דירת 4 חדרים: 6,000-6,500

מחירי הדירות בירושלים עלו השנה, ועמם גם מחירי השכירויות. מבט במספרים של השוק הירושלמי מגלה כי הוא משקף במידה רבה את השוק הארצי: אם בשנה שעברה נרשמו עליות ממוצעות של 16%, הרי שהשנה התמתנו העליות והן עמדו על 11.4% בלבד. כמו בתל אביב, כך גם בירושלים קיימת שונות גדולה של אלפי שקלים במחירי השכירות בין שכונות שונות. טווח המחירים הממוצע לדירת 3 חדרים הוא 3,100-3,600 שקל, ואילו טווח המחירים של דירת 4 חדרים ממוצעת הוא 3,500-4,300 שקל.

במפת השכונות היקרות והזולות בעיר לא נרשם כל שינוי: טלביה, רחביה, המושבה הגרמנית, בית הכרם, נחלאות וקטמון הישנה ממשיכות להוביל את השוק במחירי השכירות. לעומתן תוכלו למצוא מחירים נמוכים באלפי שקלים לחודש בשכונות תלפיות, קטמונים, גילה וגבעת מרדכי. לדעת אנשי נדל"ן, גם בשנה הנוכחית צפויות להיות עליות מחירים, אם כי אלה צפויות להיות מתונות מאוד, ולהמשיך את המגמה של השנה לעומת השנה שקדמה לה.

דירת 3 חדרים: 3,100-3,600

דירת 4 חדרים: 3,500-4,300

בשנה האחרונה, ובעיקר במחצית השנייה שלה, חזרו בעלי הבתים בבירת הנגב לחייך. אם בשנה הקודמת דיווחנו על נתונים מאכזבים של ירידות ממוצעות של 10% במחירי השכירות, הרי שהשנה המגמה התהפכה ונרשמו עליות מחירים ממוצעות של 14.2% (בדירות 3 חדרים).

בעוד שמחירי דירות ה-3 חדרים נשארו נמוכים, הביאו העליות במחירים את דירות ה-4 חדרים לרמות דומות לאלה שמקובלות בחיפה. לדברי אנשי נדל"ן מקומיים, מחסור בדירות איכותיות הוביל לעליות מחירים, כמו גם כניסה של משקיעי נדל"ן לעיר, שזיהו את הפוטנציאל הגלום בשוק שתמיד זקוק לשוכרים (בגלל האוניברסיטה) ועל כן רכשו דירות, שידרגו אותן, וכעת הם מבקשים עבורן מחירים גבוהים יותר. הצפי בעיר הוא להמשך העלייה בדמי השכירות.

דירת 3 חדרים: 1,400-1,800

דירת 4 חדרים: 2,250-2,650

מחירי השכירות בבת ים ובחולון, שעלו בשנה שעברה בשיעור ממוצע של 23%, המשיכו גם השנה באותה מגמה, ורשמו עלייה ממוצעת של 13.2% (בדירות 3 חדרים). בשנתיים האחרונות עלו דמי השכירות בשתי הערים הללו לרף שקשה להאמין שבעלי הבתים והשוכרים האמינו שהם יגעו בו.

חשוב לציין כי למרות השיפור שחל בתדמית של השתיים, העובדה שהן קרובות לתל אביב היא המנוע העיקרי לעליית המחירים בהן. כמו בראשון לציון, גם שוק השכירות בחולון ובבת ים צפוי להתמתן בשנה הקרובה.

דירת 3 חדרים: 2,800-3,200

דירת 4 חדרים: 3,750-4,200

שוק השכירות בחיפה והקריות פשוט לא מצליח לנער מעליו את קורי העכביש שדבקו בו. זו השנה השלישית לקיפאון בשוק בחיפה ובערים סביבה, ונכון לעכשיו לא נראה שמשהו עומד להשתנות בשנה הקרובה.

בעבור דירת 3 חדרים תידרשו להיפרד בכל חודש מ-1,600-2,200 שקל, ואילו בעבור דירות 4 חדרים מעט יותר: 2,250-2650 שקל. אנשי נדל"ן טוענים כי פרויקטי תחבורה שבנייתם מתקדמת יהפכו בקרוב אזורים נוספים בעיר לנגישים יותר, אך גם הם מודים כי חיפה זקוקה ליותר מכך על מנת להתאושש נדל"נית.

האזור היחיד שמראה סימני התאוששות הוא אזור הטכניון, שם הדירות המוצעות לשכירות הן מהיקרות ביותר בעיר, ובהן אף נרשמה עליית מחירים מסוימת בניגוד לשאר המקומות העיר.

דירת 3 חדרים: 1,600-2,200

דירת 4 חדרים: 2,250-2,650

מחירי השכירות ברעננה ממשיכים להוביל גם השנה את אזור השרון, אבל צריך לשים לב שהפערים מצטמצמים מול שכנותיה (בעיקר מול הרצליה). בעוד שבכפר סבא, הוד השרון והרצליה נרשמו עליות מחירים ממוצעות דו ספרתיות (בדירות 3 חדרים), הסתכמה העלייה הממוצעת השנה ברעננה ב-6% בלבד.

הסיבה לכך נעוצה ברמת המחירים הגבוהה אליה הגיעה רעננה בשנים האחרונות (ובעיקר בשנה שעברה, אז רשמה עליית מחירים חדה במיוחד). כמו תל אביב - גם רעננה קובעת במידה רבה את קו המחירים העליון באזור השרון בשל ביקושי השיא שהיא מרכזת. רבים מהמבקשים להתגורר בה מצאו נחמה בשנים האחרונות בשכנות - הוד השרון, כפר סבא והרצליה.

דירת 3 חדרים: 3,550-4,100

דירת 4 חדרים: 4,800-5,400

הקפיצה הגדולה במחירי השכירות בנתניה התרחשה ב-2007, אז עלו מחירי השכירות בעיר ב-30%. השנה, לעומת זאת, התייצב השוק: דירות ה-3 חדרים רשמו עלייה ממוצעת של 3.5% בלבד.

ואולם שכשבוחנים את השוק הנתנייתי המאופיין בשנים האחרונות בשוני הולך וגדל בין שכונות חדשות לישנות, מגלים כי השכונות הוותיקות והבתים במרכז העיר הם אלה שגורמים לממוצע העירוני להיראות מתון. בשכונות המתפתחות - קרית השרון, נוף הטיילת ואזור טיילת ניצה - עליות המחירים הממוצעות הן דו ספרתיות. הצפי לשנה הקרובה הוא של המשך העלייה במחירי השכירות בעיר.

דירת 3 חדרים: 2,500-3,300

דירת 4 חדרים: 3,300-3,800

בעלי הדירות בהרצליה נהנו מעלייה שנתית ממוצעת של 13.7% בדמי השכירות של דירות 3 חדרים. מדובר בעלייה זהה לזו שנרשמה ב-2007 לעומת 2006, מה שמראה כי השוק בהרצליה ממשיך להיות אטרקטיבי.

הרצליה מהווה גורם משיכה בפני עצמו, שהולך ומתנתק מההשפעה האדירה של תל אביב. תורמים לכך שלל גורמים: מערכת חינוך מעולה שמושכת זוגות צעירים ואמידים, אזור תעשייה שמפתה את העובדים בו לגור בקרבתו ולהתחמק מעומסי תנועה, חוף הים שהשתדרג בשנים האחרונות, מרכזי הקניות במרינה ובקניון שבעת הכוכבים וכן ברחוב סוקולוב. עם זאת, הצפי השנה הוא להתמתנות בעליות המחירים, במידה רבה בשל הרף הגבוה אליו הגיעו מחירי הדיור בעיר.

דירת 3 חדרים: 3,500-4,000

דירת 4 חדרים: 4,700-5,300

רמת גן וגבעתיים ממשיכות לסגור את הפערים מול תל אביב. השנה נרשמו בשתי הערים עליות ממוצעות של כ-17% בדמי השכירות של דירות 3 חדרים, בעוד שבצפון תל אביב ובמרכזה נרשמו עליות ממוצעות של כ-8% בלבד.

טווחי המחירים בשתי הערים הללו, המהוות את החלופה הקרובה ביותר לתל אביב, עדיין נמוכים בממוצע ב-20% מבתל אביב. עם זאת, יש לשים לב שככל שמתקרבים לתל אביב, רמת המחירים בשתי הערים מתקרבת יותר לזו של העיר הגדולה.

יותר מכך: כשמבודדים את גבעתיים, שבאופן מסורתי יקרה מרמת גן ב-10%, מצביעות המגמות של השנה החולפת על כך שהעיר הקטנה קרובה יותר מתמיד לסגירת הפערים מול תל אביב, וכבר אינה יכולה להיחשב לחלופה אטרקטיבית במיוחד מבחינת המחירים. בשורה התחתונה: מי שמבקש להימלט מרמות המחירים הגבוהות, עדיף לו לחפש דיור במקום אחר.

דירת 3 חדרים: 3,400-4,100

דירת 4 חדרים: 4,300-4,900

בשנה שעברה הגדרנו את פתח תקוה כ"אלטרנטיווה מצוינת במרכז", ולמרות עליות מחירים ממוצעות של 10%-20% במחירי השכירות בעיר, עדיין ניתן להגדיר אותה ככזו. תנופת הבנייה בשכונות אם המושבות וכפר גנים ג' הביאה להגדלת היצע הדירות החדשות בעיר, אלא שנראה כי הביקושים עברו את ההיצע. מי שיסתובב כיום בכפר גנים ג' בחיפוש אחר דירה חדשה יגלה כי למרות ריבוי העגורנים בסביבה, היצע הדירות נמוך בחלק זה של העיר.

מספר לא מבוטל של פרויקטים חדשים צפויים להגדיל בשנים הקרובות את היצע הדירות בעיר, אלא שתנאים תחבורתיים משתפרים, ובעיקר מחיריה הנמוכים לעומת שכנותיה, צפויים להביא אליה עוד ועוד תושבים. המסקנה: דמי השכירות צפויים להמשיך לעלות.

דירת 3 חדרים: 2,600-3,200

דירת 4 חדרים: 3,800-4,400

בשנה שעברה לא נכללה מודיעין בסקר השכירות, מכיוון שהשוק המקומי לא נחשב גדול מספיק. השנה עשתה מודיעין קפיצה ענקית הן בגידול חד של שוק השכירות ובעיקר ברמות המחירים שלו, שמפתיעות אפילו את אנשי הנדל"ן המקומי. אלה מעריכים כי במהלך השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בעיר בעשרות אחוזים.

לדבריהם, גורמים כמו התמעטות בבנייה חדשה מול ביקושים גבוהים, שיפור נגישות תחבורתית (קו הרכבת הישיר לעיר חובר רק באחרונה, אך עצם הציפייה אליו גרמה לעליות מחירים) וכן הוספת שטחי מסחר העלו את קרנה של העיר.

נכון לעכשיו מתבססת מודיעין עם מחירים דומים לאלה של ערים כמו הוד השרון וכפר סבא, הנחשבות לאיכותיות ומבוקשות, וזו בשורה טובה לפרנסי העיר המבקשים להביא אליה אוכלוסיות חזקות.

דירת 3 חדרים: 3,250-3,600

דירת 4 חדרים: 3,900-4,300

עליות המחירים החדות שנרשמו בכפר סבא ב-2007 אמנם נבלמו, אלא שנראה כי בעלי הדירות לא מתלוננים: עלייה ממוצעת של 13.5% במחירי השכירות (בדירות 3 חדרים) נרשמה השנה, ונראה כי יש למחירים עדיין לאן לעלות.

בניגוד לפערי המחירים בדירות למכירה בין כפר סבא להוד השרון, במחירי השכירות קיים שוויון בין שתי הערים. כדאי לשים לב לכך שבכפר סבא, בניגוד למרבית הערים שנבדקו, קיים פער מחירים משמעותי בין דירת 3 חדרים להשכרה לבין דירת 4 חדרים להשכרה. אחד ההסברים לכך הוא העובדה שרבים משוכרי הדירות בכפר סבא הם זוגות עם ילדים, ועל כן הם מעדיפים את הדירות הגדולות יותר.

דירת 3 חדרים: 3,000-3,600

דירת 4 חדרים: 4,200-4,700

בשנה שעברה רשמה ראשון לציון עליית מחירים ממוצעת של 10% במחירי השכירות. השנה, לעומת זאת, רושמת העיר את העלייה הגבוהה ביותר מכל הערים שנבדקו בתחום דירות ה-3 חדרים: 28.8%.

מעבר לעובדה שהעיר מהווה חלופה מצוינת לתל אביב, היצע הדירות להשכרה בעיר נמוך במיוחד, ולכן נהנים בעלי הדירות מביקוש עז לדירותיהן ובהתאם לכך עולים המחירים. כפי שמראים המספרים, מחירה של דירה להשכרה בראשון לציון אינו שונה כיום מדירות בנס ציונה ומקרית אונו, וניתן לומר שהיא מיצתה את פוטנציאל עליית המחירים שלה. לפיכך, כעת אנו צפויים להתמתנות של המחירים עם זחילה כלפי מעלה.

דירת 3 חדרים: 3,600-3,100

דירת 4 חדרים: 4,400-3,900

הוד השרון מובילה את אזור השרון בעליות מחירים ממוצעות זו השנה השנייה ברציפות, עם עלייה של 15.3% בדירות 3 חדרים. (בשנה הקודמת היא רשמה עלייה ממוצעת של לא פחות מ-31%). השנה צפויה המגמה להיחלש, בעיקר מכיוון שהוד השרון ביטלה את פער המחירים הגדול שהיה קיים בינה לבין שכנותיה במחירי השכירות.

יש לציין כי ההתפתחות המואצת של העיר, המתבטאת במרכז קניות ומסחר חדש בדרום העיר ובשיפור תשתיות תחבורתיות, תעלה את קרנה של העיר. לכן, יש לצפות להמשך עליית המחירים גם השנה, אם כי במידה פחותה מזו שנרשמה בשנתיים האחרונות.

דירת 3 חדרים: 3,100-3,600

דירת 4 חדרים: 4,150-4,650

רחובות רושמת זו השנה השנייה ברציפות עליית מחירים ממוצעת דו ספרתית של כ-15% (בדירות 3 חדרים), ומראה כי ציבור השוכרים בישראל מחשיב אותה כמקום מגורים אטרקטיבי.

בניגוד לערים קרובות, ברחובות עדיין ניתן למצוא דיור ברמות מחירים נמוכות יחסית לאזור המרכז (במחיר של דירת 2 חדרים בגבעתיים תוכלו לשכור דירת 3 חדרים ברחובות). אם מגמת עליות מחירי השכירויות בישראל תימשך גם בשנה הקרובה, לא מן הנמנע שגם השנה עליית המחירים הממוצעת ברחובות תהיה דו ספרתית.

דירת 3 חדרים: 2,800-3,200

דירת 4 חדרים: 3,450-4,000

תהליכי ההתפתחות וההתחדשות של יישובי בקעת אונו דומים במידה רבה לתהליך שכמעט וחיבר בפועל בין הערים תל אביב, רמת גן, בני ברק וגבעתיים. התפתחותן של גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקוה, תוך תנופת פיתוח גדולה ויצירת שכונות חדשות, הוסיפה לתהליך הטשטוש בין גבולותיהן הפיסיים כמו גם למחירי הדיור בערים הללו.

קרית אונו ממשיכה להוביל את המחירים באזור זה, אך כבר כיום רמת המחירים בשכונה החדשה של גני תקוה אינם נופלים מהמחירים במרבית חלקיה של קרית אונו. התייקרות מחירי השכירות בכל אזור המרכז והגדלת ההיצע של דירות איכותיות בקרית אונו ושכנותיה הביאה השנה לעליית מחירים ממוצעת של כ-10% בקרית אונו. בשנה הקרובה הצפי הוא להמשך עליות מחירים, אם כי בצורה מתונה יותר.

דירת 3 חדרים: 3,200-3,600

דירת 4 חדרים: 4,100-4,550