וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

הולילנד לא לבד: נאבקים במפלצות הבנייה

שלומית צור

16.4.2010 / 8:06

מלבד פרויקט הולילנד ניתן למצוא בערי ישראל עוד כמה מפלצות - מבנים חריגים שנבנו ללא התחשבות בסביבה ובתושבי האזור. במקרים רבים, מתברר, מדובר גם בכישלונות מסחריים

יזמים נכבדים, אם אתם רוצים להקים מפלצות בנוסח הולילנד, קחו בחשבון ששוק הנדל"ן הישראלי לא כל כך אוהב אותן - ושאת מה שלא הצליחו להבין הוועדות לתכנון ולבנייה (או לא רצו להבין), מבינים הרוכשים. עומס בנייה עלול להיות לא רק מכוער כלפי חוץ, אלא גם בעייתי מבפנים.

במשך שנים נאבקו יזמים לקבל את אישור ועדות התכנון להגדלת זכויות הבנייה בבניינים שתיכננו להקים, כדי למקסם את הרווח הכספי על כל מטר בנוי. אלא שמתברר כי הציבור לא תמיד רואה בעין יפה מבנה מפלצתי בסביבה שמאופיינת דווקא במבנים צנועים - ולא מעט מהפרויקטים המוגדרים "מפלצות" עקב תכנונם הארכיטקטוני וחזותם, נחשבים גם לכישלונות מבחינת השוק.

לכישלון יש מקור כפול בדרך כלל: מצד אחד, הצפיפות של הפרויקטים הגדולים ובעיקר החריגות שלהם על הרקע התכנוני של סביבתם מרחיקים מהם קונים פוטנציאליים רבים. מצד שני, היזמים בלהיטותם להגדיל את זכויות הבנייה שוכחים לעתים את הצד השני של המשוואה - האם בכלל קיים שוק של רוכשים המעוניינים בכל אותן דירות.

"יש מקרים כמו בהולילנד, שפרויקט הוא גם מפלצתי וגם דוחה. הוא מעורר תחושת איום וזלזול כלפיך, ואתה לא רוצה להיות שם. גם בפרויקט מגדלי חוף הכרמל בחיפה, התחושה היא של רגל בוטה על החוף, ולכן אתה לא רוצה בו חלק", אומר האדריכל אילן פיבקו.

בפרויקט הולילנד, של החברות פולאר וקרדן, מתוכננות 1,000 יחידות דיור בבניינים בני 14-30 קומות. נכון לדצמבר 2009 הסתיימה בניית 6 בניינים בפרויקט, הכוללים 415 דירות. מתוכן, לפי דיווחי פולאר, נמכרו 407 דירות. עוד שני בניינים הכוללים עוד 227 דירות נמצאים כעת בבנייה, מתוכן נמכרו 127 דירות.

החמדנות לא תמיד משתלמת

האם זכויות הבנייה המוגדלות הצדיקו את חמדנותן של החברות? נראה שלא. ההפסד הנקי של החברות מהפרויקט בתקופה זו מסתכם ב-8.3 מיליון שקל, והרווח הגולמי מגיע ל-2.89 מיליון שקל בלבד. לפני כשנה הבנק המלווה, לאומי, איים להפסיק את המימון לבניית הבניינים בשל האטה במכירות. בשנה האחרונה, כך עולה מדו"חות החברות, קיים פיגור רציני בקצב המכירות ונמכרו דירות בודדות בלבד.

מגדלי חוף הכרמל הם אכן דוגמה לתוכנית גרנדיוזית, חריגה בתכלית ביחס לסביבתה ואף מקוממת עקב מיקומה. הפרויקט, שבעליו כיום הם יצחק תשובה, משה בר נר, אורי פינקלשטיין ועו"ד יוסי שגב, זכה לביקורת נוקבת בשל היותו הפרויקט הראשון שפגע בייחודיות האופיינית לעיר חיפה - הנוף הפתוח שנשקף לים - ובשל מיקומו על חוף הים.

הוא כולל שני מגדלים סמוך לחוף הים, שהצפוני שבהם הוא מגדל בצורת משולש שנפחו הגדול בולט במיוחד. אחד המגדלים משמש מלון ומגדל שני מוגדר כמלון דירות, אף שדירות רבות בו נמכרו כדירות פרטיות.

נגד הפרויקט התנהל מאבק ציבורי רחב. ביוני 1998 קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את עמדת עמותת אדם טבע ודין, שהגישה עתירה בעניין, שפרויקט מגדלי חוף הכרמל מפר את הוראות תוכנית המתאר הארצית לחופים. שיווק דירות המגורים בפרויקט נעצר למעשה לאחר שב-2001 קבע בית המשפט העליון, בעתירה של עמותת אדם טבע ודין, כי חוף הים נועד לשרת את הכלל - וקביעה זו הביאה גם לעצירת בנייתו של המגדל השלישי מתוך שישה מגדלים מתוכננים.

בית המשפט קבע בין היתר כי הפרויקט מיועד למלונאות אמיתית ולא לשום התחכמות בנוסח "מלון דירות", שמאכלס למעשה דירות מגורים. לפי הפסיקה, מי שכבר רכש דירה נשאר עמה, אך החלקים שטרם שווקו וטרם נבנו ישמשו למלונאות בלבד.

עד היום מוצעות למכירה דירות בפרויקט השנוי במחלוקת. כך למשל דירות 3 חדרים בפרויקט מוצעות תמורת 1.2 מיליון שקל, מחיר השקול למחיר דירות 4 חדרים באזורים טובים בעיר. כמו כן, דירת 2 חדרים בפרויקט מוצעת להשכרה תמורת 2,500 שקל. האם התעקשותו של היזם להקים את הפרויקט הענק על חשבון הנוף לים תוך כדי ביקורים תכופים בבתי המשפט השתלם נדל"נית? לא בטוח. מה שכן בטוח הוא שבחודש ינואר האחרון הודיעה חברת דלק נדל"ן בעלת השליטה במגדלים כי בכוונתה למכור את הפרויקט.

חריגים בסביבה

"הציבור לא אוהב את החור שניקבו באחד ממגדלי חוף הכרמל רק כדי שניתן יהיה להציץ לים", אומר פרופ' מיכאל בורט, לשעבר דיקן הפקולטה לאדריכלות בטכניון, "אך ייתכן שהמגדלים האלה נחתו מוקדם מדי, כאשר השטח לא היה מוכן לקבל בנייה כזאת. אולי בעוד 30 שנה הם כן ייראו מתאימים. אנשים מזהים את הגדול עם המכוער וזה לא תמיד נכון. וילה מוקפת בוסתן היא חלום שצריך להשאיר מאחור. המדינה מצטמצמת ויש גידול באוכלוסייה. במדינה שבסוף המאה צריכה להכיל 18 מיליון בני אדם הדברים צפויים להשתנות, והבנייה תהיה לבסוף במונחים של מגה-מבנים. הציבור ייאלץ להתרגל לראות גדול. מספר הקומות הממוצע רץ כלפי מעלה".

ייתכן שבורט צודק לגבי המגמות העתידיות, אבל למי שרוכשים דירות דירות כיום החלום של הווילה והבוסתן נותר אקטואלי. מצד שני, בשנים האחרונות הציבור כבר אינו מגדיר מגדלים כמפלצות, וגם במקומות שבהם לא אהבו מגדלים, כמו חיפה וירושלים, החלו להתרגל למבנים הגבוהים ולראות בהם מבני מגורים לגיטימיים. הבעיה היא בעיקר במבנים שתופסים לא רק גובה אלא גם נפח גדול, ובולטים בחריגות שלהם ביחס לסביבה.

על הקושי לשווק פרויקטים מעין אלה מסביר מנכ"ל חברת השיווק אלדר, עמיר שאלתיאל: "יזם שבונה פרויקטים כאלה יודע שזה לא פרויקט רגיל, ולכן חלה עליו החובה לבצע מחקר מעמיק מראש ועבודה קשה של מיתוג. ישנם הרבה פרויקטים חריגים שכן הצליחו, כי הם חיבקו את הסביבה ולא יצרו אנטגוניזם כמו בהולילנד או בחוף הכרמל. השנאה היוקדת של הירושלמים לפרויקט הולילנד מראה שיזמי הפרויקט לא עשו מאמץ לחבק את תושבי הסביבה".

"יצירה בלתי אחראית"

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב לא רק שלא חיבקה את סביבתה - היא גרמה לה נזק רב. מדובר אמנם בפרויקט מסחרי שמשולב בתחנה מרכזית, אולם גם הוא עתיר זכויות בנייה ונפח ושנוא על הציבור - הן הציבור הרחב הן ציבור בעלי העסקים, שאינו שש למקם את עסקיו במקום. התחנה בנויה על 44 דונם, וכוללת שבע קומות שבהן 230 אלף מ"ר בנוי.

"מדובר ביצירה בלתי אחראית", אומר מהנדס עיריית תל אביב לשעבר ישראל גודוביץ'. "התחנה המרכזית החדשה היא מפלצת מסובכת שלא ניתן להתמצא בה". את הרעיון להקמת המבנה הענק בחלקה החלש של תל אביב הגה היזם אריה פילץ ב-1963, אך בשל עיכובים שכללו מאבקים ציבוריים נפתחה התחנה רק 30 שנה אחר כך, ב-1993.

סמוך לתחילת הבנייה, ב-1967, לפני שממדיו המפלצתיים של הפרויקט נראו בשטח, נמכרו על הנייר 750 חנויות, מחצית ממספר החנויות בתחנה, לאנשים פרטיים. אלא שתשע שנים מאוחר יותר הוקפאה הבנייה, וחודשה רק ב-1983, כאשר נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר מרדכי יונה רכש את הפרויקט. ריבוי הבעלים שרכשו את החנויות הוא אחת הסיבות לקושי בניהולה של התחנה ולתחלופה התכופה של הנהלותיה.

במהלך בניית התחנה התברר כי זרועות מפלסיה נושקות לדירות התושבים הסמוכות. ב-1995 הגישו עשרות תושבים תביעת נזיקין בסך מיליוני שקלים בגין מטרדי התחנה והירידה הצפויה בערך דירותיהם (שאכן התרחשה), ובהמשך נוספו עוד שתי תביעות. ב-2004 קבעה שופטת בית המשפט המחוזי רות לבהר שרון סכום פיצוי כולל של 20 מיליון שקל ל-80 משפחות, אך התיק עדיין תלוי ועומד בבית המשפט העליון.

מיד לאחר פתיחת התחנה היה ניסיון למתג את התחנה כקניון תל אביב, אך ניסיון זה לא האריך ימים, ועשרות אלפי הנוסעים שעוברים בתחנה מדי יום העדיפו לשהות בה זמן מועט ככל שניתן - כדי לא לתעות בזרועות התמנון של התחנה, בין המפלסים והמעברים השונים. שטחים רבים בתחנה נותרו ריקים עד היום, ומשמשים את דרי הרחוב באזור.

פרויקט נוסף שנראה עמוס ולא מזמין הוא שכונת המשתלה בצפון תל אביב. השכונה הוקמה במהלך שנות ה-90 על קרקע משותפת של עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל. שטח הקרקע של השכונה הוא 266 דונם, עליהם נבנו 1,470 יחידות דיור. השכונה מאופיינת בבנייה רוויה וצפופה במיוחד, בעיקר של בניינים בגובה 6-8 קומות.

"השכונה נתפשת כצפופה מדי, והיא לא הצליחה מבחינה נדל"נית", אומר עוזי חזונוביץ' מנדל"ן המשתלה. "היא נחשבת לשכונה זולה יותר מהשכונות החדשות הסמוכות לה כמו תל ברוך צפון רמת אביב החדשה והגוש הגדול".

ללא ספק הצפיפות הנראית לעין עוד מדרך משה סנה, ממנה נכנסים אל השכונה, ניפתה לא מעט רוכשים פוטנציאליים. על כך מעיד השיווק הארוך של פרויקטים רבים בשכונה, כמו למשל פרויקט הסיטי וילג' הבלתי שגרתי שתיכנן האדריכל רם כרמי ברחוב סשה ארגוב.

בבניין, שכולל 35 דירות ושיווקו החל לפני 8 שנים, עדיין מוצעות למכירה כשליש מהדירות בפרויקט. לפני שנה הודיעה חברת מילגרו, בעלת הפרויקט, כי הורידה את המחירים ב-20%.

"לא קל לשווק דירות בפרויקט הזה", אומר יקי בר יוסף מרי/מקס פרופשונל גרופ, בצפון תל אביב. "אנשים נרתעים מהצורה הבעייתית בה בנויות הדירות, בעיקר של הדופלקסים, כאשר חלק מהחלונות של הדירות פונות לאותו מתחם ציבורי מבולגן. גם היום עדיין מוצעות למכירה דירות מהקבלן ברמת מעטפת".

sheen-shitof

עם הנחה בלעדית

החברה הישראלית שהמציאה את מסירי השיער עושה זאת שוב

בשיתוף Epilady

"הגודל לא קובע"

האם ניתן לקבוע בהכללה שגודל מפלצתי הוא ערובה לכישלון? לאו דווקא, לדברי האדריכל צבי אלחייני, היסטוריון של אדריכלות ישראלית ומרצה בתוכנית השימור של הטכניון: "דיזנגוף סנטר או קניון עזריאלי, למשל, הם בכל קנה מידה חריגי גודל, אך את שניהם בהחלט לא ניתן להכתיר ככישלון - להפך. הם מקומות שהפכו לאבני דרך בתולדות התכנון העירוני והמסחרי בישראל, ולאייקונים בזכות הצלחתם רבת השנים. גם גבעת אנדרומדה אינה מפלצת אדריכלית ואינה כישלון בשום קנה מידה", הוא אומר.

ומה לגבי הולילנד, שאינו נחשב להצלחה נדל"נית? "מעבר למקרה הספציפי של אדריכלות כל כך מופרכת וסרת טעם, אנחנו נוטים לשכוח שארכיטקטורה, מעבר להיותה קורת גג, היא הביטוי המוחשי ביותר של סימפטומים כלכליים, חברתיים או פוליטיים. במצב שבו לישראל יש עוד עבודה לא מעטה לפניה לשיפור מקומה במדד השחיתות העולמי, טבעי שיופיעו על פני השטח גידולי פרא כמו הולילנד", אומר אלחייני.

בורט סבור כי מלבד המגה-פרויקטים שככל הנראה ניאלץ להתרגל אליהם, עתודות הקרקע המצטמצמות מחייבות מציאת חלופה נוספת. "באזורים רבים בעולם יש ניצול של 1,000 אחוז ויותר של הקרקע. בסידני שבאוסטרליה כרישי נדל"ן מנסים לכבוש שמורות, ואז מגיע המקום של השוחד כמו בהולילנד. ערכי נדל"ן הם כוח משחית". על רקע זה מקדם בורט רעיון של הקמת סדרת איים מלאכותיים מול חזיתות ערי החוף הקיימות בישראל, כדי להסיט לחצים משטחים קיימים. "זה יכול לצמצם את נזקי הנדל"ן, ולשחרר לחץ מריכוזי אוכלוסייה קיימים באמצעות קידום תשתיות בים".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully